Les affaires, 11 septembre 1993, Cahier 2

[" LE MARCHÉ IMMOBILIER centre-ville pp.B-2, 3 REMONTE LA CÔTE Baisse du taux d'inoccupation las des immeubles de bureaux au # PRESUD CHERCHE DES CENTRES COMMERCIAUX Le promoteur montréalais veut acheter des centres commerciaux au Québec p.B-5 MONTRÉAL, LE SAMEDI 11 SEPTEMBRE 1993 CAHIER B 8 PAGES B_.es normes de ventilation des édifices de bureaux sont trop peu séve- res au Québec, affirment deux scientifiques qui mènent des recherches pour tenter de découvrir les causes du syndrome des édifices hermétiques ou malsains.Cette maladie industrielle est apparue pendant la crise énergétique des années 1970.Cherchant des moyens de réduire leur facture d'énergie, les propriétaires ont mieux isolé leurs immeubles et mis la pédale douce sur la ventilation.Le syndrome des édifices malsains se manifeste par l\u2019irritation de la peau, des yeux, de la gorge et du nez, ainsi que par des maux de tête et par la somnolence.Elle a sans doute des causes multiples et il faudra encore des années avant de toutes Jes identifier.Par exemple, on ne peut nier que certaines résidences isolées comme une boîte de conserve ont un air encore plus vicié que les édifices de bureaux.Le stress causé par un conflit entre un employé et son patron, la peur de perdre son emploi ou un problème familial pourraient aussi être des facteurs prédisposants.Sans compter que, de toute façon, une personne sur sept souffre d\u2019allergies.30 % des édifices anciens et récemment rénovés ont des problèmes de qualité de l\u2019air Bien qu'ils reconnaissent ces faits, les scientifiques refusent d'adopter la rhétorique de certains propriétaires d\u2019édifices qui prétendent que le syndrome, « c'est juste dans la tête des employés ».« Aux Etats-Unis, les règlements exigent que les systèmes de ventilation injectent neuf ou 10 litres d'air frais par personne chaque seconde ; au Québec, c\u2019est seulement 2,5 litres, a déclaré cn entrevue au journal LES AFFAIRES Gilles O.Paquette, professeur au Centre de recherche en microbiologie appliquée, de l\u2019Institut Armand-Frappier.« On ne peut tenir les propriétaires seuls responsables du syndrome des édifices hermétiques, car les causes sont multiples.Toutefois, l\u2019Organisation mondiale de la Santé estime que 30 % des édifices anciens et récemment rénovés ont des problèmes de qualité de l'air.Que les propriétaires commencent par ventiler leurs immeubles de façon adéquate et à bien entre- QUALITÉ DE L'AIR DES ÉDIFICES : NORMES TROP PEU SÉVÈRES En 1989, Pemik a remplacé les fenêtres hermétiques du 630, Sherbrooke Ouest, construit dans les années 1960, par des fenêtres qui s'ouvrent.Résultat : les plaintes concernant la qualité de l'air sont moins nombreuses que dans les autres immeubles de l'entreprise.Malgré tout, deux scientifiques soutiennent que l'ouverture des fenêtres ne serait pas une solution au problème p.B-4 Photo Jean-Guy Paradis LES AFFAIRES me 53 tenir leurs systèmes ct on verra ensuite pour les autres causes », a ajouté M.Paquette, qui a assisté, en juillet, au Symposium international sur la qualité de l'air, à Helsinki, en Finlande.Étude controversée Même son de cloche de Dick Menzies, directeur de la recherche sur l\u2019air des bureaux au Centre hospitalier thoracique de Montréal.Le pneumologue a publié, en mars, dans le New England Journal of Mede- cine, les résultats d\u2019une étude réalisée en collaboration avec différents spécialistes dans quatre édifices de Montréal.« Du point de vuc du coût énergétique, la température idéale pour faire entrer 100 % d'air frais dans un édifice est de 10° C.S'il fait plus chaud, ça coûte plus cher pour refroidir l\u2019air et s\u2019il fait plus froid, ça coûte plus cher pour le réchauffer.Comme nous avons des températures très variables au Québec et que les propriétaires cherchent toujours à réduire leurs frais d'exploitation, cela explique une bonne partie du problème », pense M.Menzies.Les quatre édifices analysés par l\u2019équipe de M.Menzies abritent plus de ! 500 travailleurs.Statistique étonnante, la moitié d'entre eux ont déclaré avoir ressenti au moins un des symptômes du syndrome des édifices hermétiques et ce, même si les édifices en question étaient bien ventilés.Conclusion bizarre ?« Nous nous sommes rendu compte que même dans un édifice bien ventilé, il y a toujours des zones d'inconfort, a expliqué M.Menzies.Et nous avons réussi à établir que les symptômes étaient plus nombreux dans ces zones.» Les locataires en partie responsables du problème Comme on peut le constater.Je syndrome des édifices hermétiques présente de multiples facettes.Néanmoins, MM.Paquette ct Menzies s'entendent sur unc chose : si le Québec adoptait les normes américaines, une bonne partie du problème serait réglée.Ce relèvement des normes bénéficierait aux entreprises qui logent dans des édifices de burcaux.Aux Etats-Unis, on estime à 10 milliards de dollars les coûts de l'absentéisme reliée au syndrome des édifices malsains.Ce chiffre ne comprend pas la perte de productivité des victimes qui restent au travail.Curieusement, les locataires sont en partie responsables du problème.Les pressions qu'ils exercent sur les propriétaires pour réduire les frais d'exploitation qu\u2019on leur facture obligent ces derniers à rogner sur la ventilation et sur l'entretien des systèmes.De toute évidence, c\u2019est un mauvais calcul ! HLH QUOTE D MINIQUE FROMENT + LES AFFAIRES, samedi 11 septembre 1993 - Cahier spécial B-2 Baisse du taux d\u2019inoccupation Lentement mais surement, le marché immobilier B_ c¢ marché immobilier commercial a recommencé à remonter la côte, lentement, mais sûrement.Pour la première fois depuis six ans, le taux d'inoccupation des bureaux du cen- tre-ville de Montréal diminue, sclon la plus récente enquête du courtier immobilier Royal LePage, qui couvre le premier semestre de 1993.Absence de nouveaux projets En 1992, il y avait 16,9 % des bureaux inoccupés au centre-ville, contre 16,6 % en juillet 1993.La firme de courtage prévoit méme une _ J\\RIDY SERVICES IMMOBILIERS LJ) Te YA a BUREAUX A LOUER diminution du taux d\u2019inoccupation d\u2019un demi-point en 1994, « L'absence de nouveaux projets et une certaine reprise de la demande de locaux par les petits et les moyens locataires commencent à influer positivement sur le marché des bureaux de Montréal », écrit-on dans le compte-rendu de l'étude.Au cours du premier semestre de 1993, la demande nette de bureaux.communément appelée l\u2019absorption, a été de 244 200 pi?au centre- ville, selon Royal LePage.On est loin des 800 000 à | M de pi?d'absorption des belles années, mais en bien 3750, CRÉMAZIE EST De 1 600 a 20 000 p?Prix très compétitifs 7744, SHERBROOKE EST Près métro Honoré- Beaugrand, immeuble pour professionnels.De 300 à 5 000 p?TRANS/CANADA/ COTE VERTU 3 bureaux à louer: 2250, RUE GUY Près métro Guy/Concordia 3 bureaux de 500 p?VIEUX MONTREAL Petits bureaux pour professionnels,rue Notre-Dame, prés du Palais de Justice.Espace pour secrétaire, salle de conférence.Services tels que: télécopieur, copieur, 807 p°, 859 p°, 1491 p?etc, loyer concurrentiel LOCAL COMMERCIAL À LOUER BLAINVILLE 744, boul.Labelle Beau local pour commerce de 1 250 p?occupation immédiate LOCAL INDUSTRIEL - ENTREPOSAGE Trans Canada/Côte Vertu 2 500 p?avec quai de chargement et bureaux A.VAN HERCK - CCIM, FRI 282-7654 Courtage MES Ltée 1311, avenue des Pins ouest MONTREAL, (Québec) H3G 1B2 au centre-ville, selon Royal LePage meilleure posture que l\u2019an dernier.En raison des faillites d'importantes compagnies, comme Lavalin et AU CENTRE-VILLE DE MONTREAL TAUX D'INOCCUPATION DES IMMEUBLES DE BUREAUX Les Coopérants, la deman- \u2018 \u2018 0, de nette de bureaux avait ré- % gressé de 330 061 pi?en 1992.En d\u2019autres mots, plutôt que de se remplir, les locaux se sont vidés, l\u2019an dernier et en 1991, s\u2019ajoutant au surplus d'offre créé par l\u2019arrivée de nouveaux immeubles.L'étude encore inédite du courtier Colliers Pierre- mont n\u2019est pas aussi optimiste.Au ler juillet, indique la firme, le taux d\u2019inoccupation des bureaux dans Je centre financier avait bondi de plus d\u2019un point de pourcentage, à 16,9 %.Toutefois, la QD aN Wh OO ®W T T 1993 * 1994 p T T T T ; T 1988 1989 1990 1991 1992 * : Taux en juillet 1993 firme a elle aussi noté une demande nette positive au cours du premier semestre, de 70 340 pi.\u201c= Fl 1995 p 1996 p 1997 p Dans le grand centre-ville de Montréal, le taux d\u2019inoccupation est passé de 15.3 a @ 3 MGLarochelle @ Espaces commerciaux et industriels Source : Royal LePage Disponibles pour location a Sainte-Julie (514) 649-5145 LE 1200, CHOMEDEY ADRESSE L'EXCELLENCE C\u2019est ici que vous trouverez un environnement d\u2019affaires et une dimension humaine à la hauteur de votre entreprise! L\u2019Excellence.de I'immeuble Moderne et bien aménagé avec vue panoramique de Laval et du grand Montréal.L'Excellence.de l\u2019emplacement Près du nouveau Palais de justice de Laval, à 15 minutes du centre-ville de Montréal.Accès à 2 aéroports internationaux grâce à de nombreuses autoroutes, L'Excellence.des services Stationnement extérieur et intérieur, transport en commun, Désservi par de nombreux hôtels, restaurants et centres commerciaux.À la recherche de l\u2019Excellence, on s'addresse à: PRESUD Tél.: 737-5432 Graphique : LES AFFAIRES 15,6 % de juillet 1992 à juillet 1993, selon l\u2019enquête de Pierremont.En plus du centre financier.le centre-ville élargi comprend le Vieux- Montréal et la partie à l'est (rue Berri) et à l'ouest (Atwater) du cen- tre-ville.« On a atteint le fond du baril ».affirme également Patrick Hamaoui, directeur du marketing de Colliers Pierremont.même si les chiffres de l'enquête de sa firme de courtage montre une régression.Selon Colliers Pierremont, l'absorption annuelle sera de 500 000 pi?à Montréal au cours des prochaines années et le taux d'inoccupation chutera à un peu plus de 10 % d'ici la m1-1997.I faut dire qu'un seul nouvel immeuble de bureaux devrait voir le jour d'ici là.celui de l'Organisation de l'aviation civile internationale (OACI).dans le Vicux- Montréal.Loyers : finie la chute libre Norm Pearl, premier vice- président pour l\u2019est du Canada des Immeubles Polaris.estime que la chute libre des loyers est terminée.Pour appuyer son affirmation, M.Pearl fait remarquer que les gros blocs d'espaces contigus se font de moins en moins nombreux au centre- ville.La Tour McGill College est louée à 59 %, le Centre de commerce mondial, à 75 %, la Tour IBM/Marathon, à 74 %, et le 1000, de La Gauchetière, à 57 %.« D'ici cinq ans, nous prévoyons une amélioration lente, mais continue, avec une \u2014 remonte la côte diminution des taux d\u2019inoccupation et une hausse des loyers », dit M.Pearl.En 1989.un local de première catégorie (A) au cen- tre-ville de Montréal se louait environ 32 $ net net le pi.Au premier semestre de cette année, on trouvait pre- # neur sous les 20 $.Le loyer que Colliers Pierremont.L'an dernier.cette disponibilité de locaux à meilleur marché permettait à certaines entreprises de faire de bonnes affaires.Une fois ces occasions disparues.les entreprises devront se tourner exclusivement du côté des bureaux à louer.au grand plaisir des propriétaires.Quoi qu'il en soit.les années à venir seront empreintes de changement pour les propriétaires immobiliers.La technologie, les communications.la concurrence internationale ct les nouvelles valeurs inciteront les grandes compagnies à diminuer la superficie de leur locaux.Norman Zavalkoff.président des Associés Presud, à pu constater le changement de mentalité des locataires.Il y a six mois, une importante compagnie d'assurance a décidé de renouveler son bail pour une période de cing ans plutôt que 10.« D'ici quelques années, a invoqué le locataire.nos employés travailleront de plus en plus à la maison.grâce aux nouvelles technologies de communication.Nous prévoyons donc avoir besoin d\u2019une moins grande superficie de bureaux et préférons nous engager seulement pour cing ans avec cette grande SHEE que 10.» (ITE FRANCI VAILLES net réel, qui comprend les gratuités et les allocations d'aménagement, est passé de 20 $ le pi?à quelque & $ durant cette période.Chaise musicale dans le marché Bien que l'inoccupation semble diminuer.estime de son côté Louis Burgos.premier vice-président et directeur général de Royal LePage, les loyers demeureront stables et n'augmenteront que dans six à neuf mois.En attendant.certains propriétaires trouvent le temps long.C'est le cas de Claude Normandeau.président de la Corporation Magil-Lau- rentienne.écorché par les renouvellements de baux.dont les loyers sont à la bais- sc.« On joue encore a la chaise musicale dans le marché.Les locataires changent d'immeubles sans prendre réellement d'expansion.L'augmentation réelle de la demande et des loyers, je ne la vois pas en 1994 », dit M.Normandeau.H reconnaît toutefois que le pirc est passé.même si la cote est longue à remonter.Moins de locaux à sous-louer Autre facteur positif : le tarissement des locaux à sous- louer.Dans les immeubles de catégorie A.les locaux à sous-louer ne représentent plus que 13,5 % de l'ensemble des bureaux disponibles à Montréal.comparativement à 25 % cn 1992.indt- sR 2 § 0 ELE Sd ue = Nouveau Carrefour 18 septembre Fi {i ii Tous nos immeubles reposent sur la solidite Standard losséder une propriété ost une chose.La gérer avec brio cn est une autre.À la Standard Life.nos solides ressources financières nous permettent de donner priorité aux besoins de nos locataires.Késudtat-lors d'un récent sondage men par une firme indépendante, nos locataires de partoul au Canada ont exprimé un haut niveau de satisfaction envers nos services.Comme nous assurons a gestion de plus de A millions de pieds Carrés d'espace de qualité à vocation commerciale, industrielle ct résidentielle, dans plus de 35 propriétés réparties dans 2-1 villes au C anada, ce gage de confiance témoigne vraiment de la qualité Standard.1001, boul de Maisonneuve Quest, Montréal , .Co QUY dC PIUE AINPRÈS FENSCIQHOMCNES SUF Cette \u20ac cle Pour de plus le nscignements sur celle propriêt , 3- 2 ~ ou sur l'une de nos 85 propriétés au C anada, communiquez avec notre équipe régionale de gestion immobilière, à Montréal, aux numéros suivants : tél: (51-4) 032-0432, télécopieur : (51.4) 939-1623.STANDARD LIFE jeldads Jaye) - £661 aIQUEId3S TT Ipawes \u2018SIHIV44v S37 \u20ac-9 \u2018 LES AFFAIRES, samedi 11 septembre 1993 - Cahier spécial B-4 JL mi il col] | 5 IDD epuis qu'est apparu le syndrome des édifices hermétiques ou malsains, plusieurs ont tenté de résoudre le problème.Une des solutions proposées : construire des édifices avec des fené- tres qu'on peut ouvrir.(2 m Service impeccable Espaces a bureaux et commerces mm Emplacement stratégique (ongle Notre-Dame et Chomedey) m A deux minutes du Pont Lachapelle m Espaces disponibles 500 pi co.et + (514) 682-1584 Or, sclon deux scientifiques interrogés par LES AFFAIRES, I'ouverture des fe- nétres ne réglerait pas le problème.« L'été, on retrouve plus de moisissure dans l\u2019air dehors qu\u2019à l\u2019intérieur des édifices, LE 800 CHOMEDEY UN CONCEPT UNIQUE pour augmenter vos ventes.Quatre jours de contacts avec les 100 plus importants acheteurs au pays.L'Etat et la grande entreprise ont des i i Po qui cherchent des fournisseurs québécois comme I VOUS! f4$ æs + @ + IN Venez garnir votre carnet de commandes.Soumissionnez sur des contrats de 5 000 à 5 millions $.Pensez que la Défense Logistics Agency des U.S.A.achète 2 millions de produits différents.Imaginez le pouvoir d\u2019achat combiné de Canadian Tire, Pilon, Eaton, La Baie et Rona-Dismat centaines de milliers d'appels d'offre pour vous! Gouvernement du Québec et Ministère de l'Industrie, du Commerce et de la Technologie a expliqué Gilles O.Paquet- te, professeur au Centre de recherche en microbiologie appliquée, de l\u2019Institut Ar- mand-Frappier.Et la moisissure peut produire des mycotoxines très puissantes.« L'hiver, c\u2019est l'inverse.Par contre, si on ouvre les fenêtres en hiver, les personnes situées à proximité vont grelotter, a ajouté M.Paquet- te.De toute façon, il y a toujours des locaux sans fenêtres ; on ne peut donc pas se passer d\u2019un système de ven- ARE BUREAUX A LOUER 1001, BOUL.DE MAISONNEUVE EST Près de la station de métro Berri/UQAM De 5 000 a 30 000 p?A.VAN HERCK - CCIM, FRI 282-7654 Courtage MHS Ltée 1311, avenue des Pins ouest MONTREAL, (Québec) H3G 1B2 B *j Bureau fédéral de développement régional (Québec) x Qualité de l'air : l'ouverture des fenêtres ne réglerait pas le problème tilation mécanique.» Dick Menzies, directeur de la recherche sur l\u2019air des bureaux du Centre hospitalier thoracique de Montréal, pense la même chose.« Pour les employés situés au milieu d'un édifice, les fenêtres ne sont d'aucun secours.De plus, en ouvrant les fenêtres en hiver, on peut déséquilibrer le système de ventilation et créer une mini- tornade dans les locaux.« Les fenêtres peuvent possiblement être une solution valable pour les immeubles de moins de 10 étages, mais pas plus », croit M.Menzies.Yvan Paquet, président du Laboratoire Consult-Air, voit les choses d'un autre oeil.« Avec des fenêtres qui s\u2019ouvrent, il n\u2019y aurait plus de problèmes de qualité de l\u2019air.Par contre, cela pourrait bousiller le système de climatisation et de chauffage », a-t-il dit.L'idéal, croit M.Paquet, scrait d\u2019avoir un système qui ouvre automatiquement les fenêtres à toutes les heures et qui s'ajuste en fonction des besoins de l\u2019immeuble.« Certains locataires du cen- DANS LE CADRE DU 9° SALON INTERNATIONAL LE MONDE DES AFFAIRES\" VOICI LE 100 ACHETEURS SOUS LE MEME TOIT! Evitez-vous des Bombardier, prospection, des milliers de kilometres de voyage.Apportez vos échantillons et catalogues pour RENCONTRER : Canadian Tire, La Baie, Hydro-Québec, SEBJ, Bell Helicopter, G.E., Paramax, Pratt & Whitney, Eaton, Société d'habitation du Québec, Ministère de l'Environnement, Wyeth-Ayerst, Sabex, Defense Logistics Agency, G.S.A.(Washington), Une présentation de AUTRES TEXTES EN PAGES B-5 À B-8 tre-ville ont même déménagé a cause du manque d\u2019air frais de leur édifice », a-t-il affirmé.Fenêtres qui s\u2019ouvrent Le propriétaire immobilier Pemik a pris le taureau par les cornes.En restaurant l\u2019immeuble au 630, Sherbrooke Ouest, construit dans les années 1960, Pemik a remplacé les fenêtres hermétiques par des fenêtres qui s'ouvrent.L'immeuble, qui avait huit étages auparavant, a 11 étages depuis sa rénovation, en 1989.Le résultat est probant.« Nous n\u2019avons reçu aucune plainte concernant la qualité de l\u2019air depuis quatre ans.En tout cas, nous recevons moins de plaintes venant des locataires de cet édifice que de ceux de nos autres immeubles pour des maux de tête, des irritations aux yeux.etc.», a indiqué Jean-Pierre Latulippe, directeur des finances de Pemik.k DOMINIQUE DOMINIQUE FROMENT £1 10) + \u20ac = Br 3 \u2014 centaines d'heures de LE] ay \"Tad ® Novabus, Manac, JAMA, t Transports Canada, Approvisionnements et Services Canada, Défense Nationale, Ministère des Transports, S.A.Q., Approvisionnements et Services Québec, Pilon, Rona-Dismat ET PLUSIEURS AUTRES.J Co kd «AN Bell ma Li OI Presud cherche à acquérir des centres commerciaux partout au Québec IL es associés Presud nagent à contre-courant.Pendant que plusieurs se retirent du secteur immobilier, eux construisent et acquièrent des immeubles.« Nous sommes à la recherche active d\u2019immeubles au Québec, plus particulièrement des centres commerciaux.En dépit de la situation économique, nous sommes optimistes et avons confiance en l'avenir », a indiqué Norman Zavalkoff, président de Presud, en entrevue au journal LES AFFAIRES.Plus précisément, Presud est ouvert aux centres commerciaux de tout type, partout au Québec, qu'il s'agisse d\u2019immeubles de 1 M$ ou de 20 M$.Seul critère : le rendement.« Plus l'immeuble est loin de Montréal, plus il doit être important en terme de superficie, en raison des difficultés à gérer de nombreux petits immeubles à distance », a souligné M.Zavalkoff, que nous avons rencontré au siège social de l\u2019entreprise, au 5500 Royal Mount, à Mont-Royal.Alors qu\u2019au Canada, les occasions se trouvent du côté des acquisitions, la période est encore propice à la promotion et à la construction de nouveaux immeubles aux Etats-Unis, a soutenu M.Za- valkoff, du haut de ses six pieds et cinq pouces.Actuellement, le Groupe Sofran, pendant américain de Presud, a deux centres commerciaux en chantier aux États-Unis.Celui d\u2019Or- mond Beach, en Floride, aura 275 000 pi?de superficie, tandis que le centre de Port Huron, au Michigan, fera 300 000 pi?.En 1994, prévoit M.Zavalkoff, Sofran mettra l\u2019équivalent de | M de pi?de centres commerciaux en chantier.Des bureaux servant à la promotion immobilière ont été installés dans cinq villes des États-Unis : Atlanta, Jacksonville, Orlando, Boston et Détroit.« Nous nous sommes implantés aux Etats- Unis il y a 15 ans avec de petits projets et de façon très prudente, avec l\u2019idée que nous allions nous tromper », a dit le président de Presud.Actuellement, Sofran détient à part entière six centres commerciaux, qui totalisent | M de pi?.Les associés se sont adaptés aux besoins des Américains au fil des ans, construisant une trentaine de centres commerciaux (3,5 M de pi?), qu'ils ont pour la plupart revendus par la suite.Cherchant à consolider sa position aux Etats-Unis, la société est devenue l\u2019an der- Photo : Jean-Guy Paradis LES AFFAIRES Ersoy Norman Zavalkoff : nier un important actionnaire de IRT Properties Company, un fonds d\u2019investissement immobilier (Real Estate Investment Trust) coté à la Bourse de New York.Le principal actionnaire de ce fonds est la caisse de retraite des employés d'IBM.L'an dernier, les associés ont cédé 12 centres commerciaux a IRT contre une compensation monétaire ct un peu moins de 10 % des actions du fonds.M.Zavalkoff est membre du consetl exécutif et du conseil d\u2019administration de IRT.IRT Properties détient plus de 80 centres commerciaux (6,5 M de pi?) et quelques immeubles à revenus.Le portefeuille est évalué à 300 M$.Les centres commerciaux d\u2019abord Depuis quelques années, Presud se concentre presque « Nous nous sommes im exclusivement dans le secteur des centres commerciaux.En 1989, les cinq associés se sont départis de plusieurs immeubles de bureaux au Québec, pressentant les difficultés dans ce secteur, « Un bon centre commercial bien situé est moins vulnérable à la concurrence qu\u2019un immeuble de bureaux.Deux édifices de bureaux situés à trois coins de rue de distance s\u2019offrent une vive concurrence.Par contre, le mieux situé de deux centres commerciaux à proximité a un net avantage », a expliqué M.Zavalkoff.En outre, a-t-il ajouté, les centres commerciaux sont plus faciles à rénover que les immeubles de bureaux ou industriels.La société détient 15 centres commerciaux au Québec, totalisant 1,5 M de pi?et variant entre 10 000 et 700 000 pi?de superficie.La Place du Royaume, a plantés aux États-Unis il y a 15 ans de façon très prudente, avec l\u2019idée que nous allions nous tromper.» Chicoutimi, est le plus important actif de la société : le centre comporte 250 magasins sur une superficie de 700 000 pi2.Employés qualifiés Comme les quatre immeubles de bureaux, dont le siège social, les propriétés sont toutes détenues majoritairement par l\u2019entreprise Presud n\u2019a qu'un seul terrain (25 000 pi?), en attente de mise en valeur, au coin de Côte-des-Neiges et de Côte- Sainte-Catherine.Au Canada, Presud ne possède aucun immeuble à l'extérieur du Québec.Presud cherche à accroître ses services de consultation et de gestion immobilière dans des domaines autres que l\u2019investissement et la promotion, notamment auprès des institutions financières et des caisses de retraite actives dans l\u2019immobi- | LA CITÉ CONCOURS BOMA-QUÉBEC 93-94 CATÉGORIE COMPLEXE D'ÉDIFICES À BUREAUX EN PÉRIPHÉRIE ET LE GRAND GAGNANT EST.En couronnant Place Laval, BOMA-Québec souligne le cadre de travail et le rapport qualité-prix exceptionnels de ce complexe intégré de 4 tours & bureaux, unique en périphérie.muet AVAL (514) 629-8377 DES (AS (angle boul.des Laurentides et St-Martin, Laval) BOMA : Association des Propriétaires et Administrateurs d'Immeubles PRESUD EN UN COUP D\u2019OEIL lier.Presud offre de tels services dans tous les secteurs immobiliers : commercial, de bureaux, résidentiel et industriel.« Nous sommes à la recherche d'employés qualifiés pour nos services de consultation et de gestion, qui sont en croissance », a confié M.Zavalkoff.En somme, la société compte renforcer ce créneau qui l\u2019a toujours si bien servi depuis sa fondation, en 1972.Ce sont d'ailleurs deux consultants qui ont fondé Presud : Norman Zavalkoff et Robert Rouleau.Les deux hommes se croisaient construire davantage aux Etats-Unis Activités.Consultation, gestion, promotion et investissement immobilier Nombre d'immeubles\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026.\u2026.\u2026\u2026reeseesernmenmnnnnn 5 Superticie totale des immeubles\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026.\u2026\u2026\u2026\u2026 2,8 M de pi Taux d'occupation des immeubles.Québec : 98 %); Etats-Unis : 93 % Année de fondation rene 1972 Nombre d'employés \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026 30 (au siège social) Marchés.Québec, Etats-Unis (sous Groupe Sofran) Actionnaires.Norman Zavalkoff, Robert Rouleau (père et fils), Peter S.Cohen, Peter Shapiro Siège social \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026.\u2026erminenenenntennnnnnnn Mont-Royal Objectif Acquérir des immeubles au Québec et régulièrement dans les années 1960 et ont finalement décidé de s'associer.A la fin des années 1970, début des années 1980, Peter S.Cohen, aujourd\u2019hui chef de l\u2019exploitation, et Peter Shapiro se sont joints au groupe.Plus tard, Robert Rouleau, fils, est venu s'ajouter à l\u2019équipe d\u2019actionnaires de Presud.Fait à noter, les actionnaires du Groupe Sofran sont les mêmes que ceux de Presud, à l\u2019ex- SRI de Peter S.Cohen.NT FRANCI RILLES JelDgdS JaIYEZ - \u20ac66T 21qWaidas TT Ipawes \u2018'S3YIv4dY S37 sa H_ es prêteurs exigent maintenant que les promoteurs immobiliers mettent plus d'argent dans leurs pro- Jets.Auparavant, les promoteurs arrivaient à les faire financer à 100 % e1 même plus dans les années 1980; maintenant, ils trouvent la pilule dure a avaler.D'abord, les taux d\u2019inoccupation des édifices commerciaux ont grimpé depuis trois ans.La demande étant plus faible à la suite des nombreuses faillites et rationalisations, les loyers ont chuté.Chaque renouvellement de bail annonce une baisse de revenus pour les propriétal- res.Leurs liquidités en sont 3: ET VEN of Ce TEE CR Ra @sB PROPOSE GR BUREAUX À LOUER ainsi affectées et le rendement sur l\u2019investissement est moindre.Meilleure couverture de la dette Enfin, le nombre de prêteurs a été considérablement réduit depuis cinq ans.Certains d\u2019entre eux ont payé cher pour apprendre que le financement de grands pro- Jets immobiliers demande un savoir-faire très poussé.En conséquence, les promoteurs ne tiennent plus le haut du pavé et ceux qui ont des projets doivent maintenant mettre plus d'argent COIN BLEURY/ STE-CATHERINE Idéalement situé De 800 p?a 10 000 p?Bail a court terme ou au mois Prix très compétitifs 222, HENRI- BOURASSA EST Près du métro Plusieurs petits bureaux de 250 pi° jusqu'à 1 000 pî°.Idéal pour professionnels BUREAUX À SOUS-LOUER Les prêteurs ont resserré leurs critères Les promoteurs immobiliers doivent mettre plus pour délier les cordons de la bourse des banques.« Nos critères sont restés les mêmes ; ce sont les promoteurs qui ne peuvent plus les satisfaire, a affirmé aux AFFAIRES Michel Tur- geon, vice-président, centre- ville de Montréal, de la Banque de Montréal.« Nous prêtons toujours à 75 % de la valeur des immeubles, mais comme cette valeur a baissé, nous mettons effectivement moins d\u2019argent dans les projets.Îl y a quelques années, des prêteurs ont assoupli leurs critères et ils en paient le prix au- jourd\u2019hui.» Pendant les années folles qu'ont été les années 1984 à 1989, des prêteurs se souciaient moins de la solidité financière des locataires d\u2019un immeuble.Aujour- d\u2019hui, cet aspect fait l\u2019objet d\u2019une étude approfondie.« Dans la situation économique actuelle, les locataires qui partent sont difficiles à remplacer », a fait remarquer M.Turgeon.Il a de plus indiqué qu\u2019en jouant avec la valeur du terrain et le coût de construc- Photo : Jean-Guy Paradis LES AFFAIRES André Shareck : « Les prêteurs se sont rendu compte que les pro forma présentés par les promoteurs étaient souvent trop optimistes.Ils ont donc resserré leurs critères, d'autant plus qu\u2019il reste beaucoup moins de prêteurs en 1993.Ceux qui restent ont maintenant la carte maîtresse dans leur jeu.» tion, des promoteurs réussissaient à faire financer des projets à 100 % de leur valeur dans les années 1980.Pierre Leonard, directeur du groupe immobilier de la Banque CIBC, a en quelque sorte confirmé les propos de M.Turgeon.Il a indiqué que la CIBC finance encore 75 % de la valeur des projets.Toutefois, comme les fonds autogénérés (cash flow) des projets ont diminué depuis trois ans, le financement se fait sur une valeur moindre.« II y a quelques années, un promoteur pouvait obtenir un financement s\u2019approchant du coût de construction ; il n\u2019avait donc pas à sortir beaucoup d'argent de sa poche.Aujourd'hui, ce n\u2019est plus possible ».a déclaré M.Leonard.Durant les années folles, la CIBC exigeait un ratio de couverture de la dette de 1,10 à 1.15 (fonds autogéné- rés divisés par la remise en capital et intérêts).Ce ratio a WESTMOUNT Avenue Greene 3 260 pï.Prix exceptionnel ce ENTREPOSAGE ET PETITE INDUSTRIE ST-LEONARD rue Meaux / Bd.Grandes Prairies Jusqu'à 13 000 pf.été augmenté à 1.25, On exige des locataires solides Selon Guy Hénault.les prêteurs se basent désormais sur la liquidité réelle et non plus potentielle des immeubles.M.Hénault est directeur du service immobilier et des services bancaures l\u2019en- LACHINE treprise de la Banque Roya- boul.St-Joseph le.6 000 pî.Il y a quelques années, la Royale pouvait prêter avec 20 à 25 % de pré-location: elle exige maintenant 60 à 65 %.« Et on exige de très bons locataires, capables de faire face à leurs obligations pour les cinq prochaines années », a ajouté M.Hénault.Il a également indiqué que les prêteurs font maintenant plus attention à la diversification de leur portefeuille de prêts, investissant plus prudemment dans l'immobilier.En outre, les banquiers ne prêtent plus sans garanties personnelles ou corporatives.À la Banque Nationale (BN), on prête aujourd'hui à \u201c deux quais de chargement et bureaux A IMMEUBLES À REVENUS À VENDRE Centre Professionnel 222, Henri Bourassa Est Près du métro « 11 800 pi.LACHINE Immeuble commercial, petite industrie et entreposage * 52 000 pî.Boul.St-Joseph espaces disponibles pour propriétaire A.VAN HERCK « CCIM, FRI 282-7654 Vous devriez changer d\u2019air\u2026 arce que le rendement quotidi- P en des gens est étroitement relié a ce qu'ils respirent.Parce que la bonne qualité de l'air, c'est aussi des économies d'énergie.Parce que la bonne qualité de l'air, c\u2019est aussi une diminution des pertes en productivité, en absentéisme, en frais médicaux, qui coûtent plusieurs millions de dollars chaque année.Parce que la bonne qualité de l'air à l\u2019intérieur des bâtiments.c\u2019est aussi pour le bénéfice de tous les occupants.Parce que le Groupe Environ/Air et ses divisions pourront, grâce a leur expertise en nettoyage d'équipements de ventilation et de filtration, vous proposer des solutions préventives et efficaces.Changer d\u2019air grâce au Groupe Environ/Air! EN 75 % du coût de construc- C t A / Ë yi Lté 3 tion, plutôt qu'à 75 % de la tetera ; valeur des immeubles, a de our ag e LL Filo ee DRPROYAC ENVIRON/AIR.INENVIRO/FILTRE son côté affirmé André Sha- 1311, avenue des Pins ouest Québec : (418) 666-1253 Montréal : (514) 923-4309 reck, directeur principal, fi- MONTRÉAL, (Québec) H3G 1B2 Sans frais : 1 800 463-6915 _\u2014 d'argent dans leurs projets nancement immobilier, de la Banque Nationale.La différence entre la valeur et ie coût de construction représente le profit du promoteur.Par conséquent, la BN exige maintenant que les promoteurs mettent plus d\u2019argent dans leurs projets, en plus de fournir des garanties personnelles ou corporatives.L'institution financière préfère aussi restreindre ses activités aux promoteurs avec lesquels elle a déjà eu une bonne expérience dans le passé.« Les prêteurs se sont rendu compte que les pro forma présentés par les promoteurs étaient souvent trop optimistes, Ils ont donc resserré leurs critères, d'autant plus qu\u2019il reste beaucoup moins de prêteurs en 1993.Ceux qui restent ont maintenant la carte maîtresse dans leur jeu », a ajouté M.Shareck.Prêteurs plus conservateurs Guy Bisaillon, premier vice-président pour le Québec de la Banque Scotia, a tenu des propos semblables.« Dans les années 1980, le taux d'inflation élevé faisait monter la valeur escomptée des immeubles.Cependant, avec tous ces renouvellements de baux à la baisse, les entrées de fonds ont été affectées et le rendement sur l\u2019investissement est moindre.Nos critères n'ont pas changé, c'est la capacité d\u2019emprunt des promoteurs qui a diminué.« De 1984 à 1989, des projets immobiliers ont été financés à plus de 100 % parce que leur coût de construction augmentait moins vite que les loyers.Avec la baisse des loyers actuellement, c'est le contraire qui se produit.» Robert Roy, vice-président et directeur de D S Marcil, un courtier hypothécaire commercial, filiale de Dominion Securities, y est aussi allé de son conseil.« Pour emprunter aujour- d\u2019hui, il faut presque prouver qu\u2019on en n\u2019a pas besoin.Le jeu de l'offre et de la demande favorise maintenant les prêteurs », a-t-il lancé, « Avant, des prêteurs finançaient à 100 % et même à 110 % du coût parce que les promoteurs créaient de la valeur au-delà de ce coût grâce aux loyers élevés.Comme il n\u2019y a plus de pos- Téléphone : (514) 681-1993 FUTURDEV.IMMOBILIER Jacques Guay, président 1600, boul.Labelle, bureau 215, Laval (Québec) H7V 2W2 Télécopieur : (514) 681-4321 INFORMATION SUR LOCATION Rosdev (514) 270-7000 Fax: (514) 270-6423 sibilité pour eux de créer de valeurs excédentaires, autrement dit de réaliser des profits, ils n'ont plus d'intérêt à DOMINIQUE MINI lancer de projets », estime D UE M.Roy.F > Emplacement stratégique > Près du métro McGill et des magasins > Stationnement intérieur PLACE MERCANTILE > Prestige et élégance fonctionnelle > À deux pas du métro McGill > Locataires renommés 500 OUEST, SHERBROOKE > Réseau commercial souterrain et métro McGill à deux pas > Terrasse extérieure aménagée 1981, AVENUE MCGILL COLLEGE > Prestigieux immeuble BNP/La Laurentienne > 12 bureaux en coin par étage > Locataires renommés 1200, MCGILL COLLEGE ROMENT Quand on parle de plus de 4,7 millions de pieds carrés et ce, pour la division bureau seulement, on parle déjà de grands espaces.Sans une profonde connaissance du marché, une gestion rigoureuse et un dévouement total envers ses locataires, la Société Immobilière Trans-Québec ne serait pas devenue le gestionnaire dans lequel les grandes entreprises placent leur confiance.Renseignements: (514) 288-6767 sITQ CENTRALE TRANSOLESEC Notre engagement va au-dela des pieds carrés.[e109ds Jaiued - £661 aiquaidas TT Ipawes \u2018SIYIv4dv S37 2-9 A LES AFFAIRES, samedi 11 septembre 1993 - Cahier spécial B-8 dans une ancienne usine d'armements délabrée, à GERARES AURAI IER Nouveau cele [Ei 1 Ju, LE 0 I] Cœur i} | WW ne société industrielle emportera ses pénates Joignez-vous à: La Coopérative fédérée de Québec, La Banque Nationale, Centre Vision, La Prudentielle, Pomerleau, Centre de santé L'Acadie, Le Café Centre ¥ Information: [514] 385-1992 Michel Boisvert * Nombreux espaces de stationnement disponibles l'angle des rues Bridge et Saint-Patrick, dans le Parc d'entreprises du Canal, à Pointe-Saint-Charles.La restauration du bâtiment avoisinera les 5 M$ d\u2019investissement.La société créera une centaine d'emplois dans ce secteur.Le projet est dirigé par la Société de développement industriel de Montréal (SODIM), qui n\u2019a toutefois pas voulu nous dévoiler le nom de l\u2019entreprise dont il s\u2019agit.Selon nos informations, d\u2019une source sûre, il s\u2019agit d\u2019une entreprise de textile de Saint-Laurent qui fabrique notamment du tricot.En s'installant à Pointe-Saint- Charles, la compagnie en question intégrera la teinturerie à ses activités, qu\u2019elle donne à sous-contrat actuellement.Plus précisément, l\u2019entreprise commencera par lancer son usine de teinture dans le sud-ouest de Montréal, une première phase de quelque 67 000 pi2.L'ouverture est prévue à la fin d'octobre.Par la suite, elle déménagera ses équipements de fabrication de textile de Saint- Laurent à Pointe-Saint-Char- les.La deuxième phase, de quelque 40 000 pi?, sera prê- Branchez-vous sur LES AFFAIRES et gagnez un Photo : Jean-Guy Paradis LES AFFAIRES Nouvelle usine à Pointe- saint-Charles LULU L\u2019 immeuble en question est inoccupé depuis plus de 10 ans.Outre les fondations, \u2018seuls le mur arrière et la façade ont été conservés pour la restauration.te pour accueillir la division de Saint-Laurent en février 1994, a indiqué la SODIM.Toutefois, le bail de la société dans l'immeuble de Saint- Laurent échoit seulement dans quatre ans.Quoi qu\u2019il en soit, la SO- DIM a confirmé que le fabricant de textile a signé un bail de 15 ans pour les 105 000 pi?du bâtiment.La société pourrait vraisemblablement bénéficier d\u2019une subvention dans le cadre du Programme de relance industriel du sud-ouest de Montréal (PRISOM), parrainé par le Bureau fédéral de développement régional du Québec.L\u2019immeuble en question est inoccupé depuis plus de 10 ans, a indiqué Gaétan Rain- Restez bien à l'écoute du monde des affaires grâce ville, directeur général de la SODIM.Outre les fondations, seuls le mur arrière et la façade ont été conservés pour la restauration.Construit au début du siècle, l\u2019immeuble abritait une usine de fabrication d\u2019éléments entrant dans l\u2019assemblage de locomotives.À la Seconde Guerre mondiale, le bâtiment s\u2019est transformé en usine de fabrication d'armes.Le dernier occupant est la Northern Electric, a indiqué M.Rainville.La restauration de ce bâtiment, au 1401, Saint-Patrick, est le troisième projet à être mis en branle depuis quelque temps dans le sud-ouest de Montréal.Les Immeubles CN sont les promoteurs du nouveau centre de commutation et bureau de vente de Call-Net Télécommunications, rue Bridge.En outre, Micro-électronique Céra- Tél se fait construire un immeuble, au 5200, rue Saint- Patrick.Récemment, on annonçait la venue, dans le Parc d'entreprises du Canal, du centre de distribution pour le cen- tre-ville de la Société des alcools du Québec (SAQ).Le Parc compte également I'immense immeuble industriel le Nordelec.M.Rainville a indiqué que la SODIM est en négociation avec deux autres entreprises qui comptent s'installer dans le Parc d\u2019en- i du Canal.inl I FRANCE ES forfait cellulaire CANTEL ! 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Remplissez votre bulletin d'abonnement et de participation et postez-le aujourd'hui méme ! AFFAIRES Plus 24¢ étage, Montréal (Québec) H3B 4X9.= > Votre bulletin doit nous parvenir au plus tard le 15 octobre | 1993, à minuit.Postez dès aujourd'hui ! l_ Affaires\u201d 1093 "]