The Westmount examiner, 24 mai 2001, Cahier 2

[" Wk stmount AVIS PUBLIC (voir page 10) PROJET DE PLAN D'URBANISME - ASSEMBLEE DE CONSULTATION PUBLIQUE Conformément à la loi, ce projet de plan d'urbanisme de la Ville de Westmount, adopté par le conseil municipal le 17 mai 2001 et intitulé \u201cPlan d'urbanisme de la Ville de Westmount\", sera soumis à la consultation publique comme suit: DATE: 12 juin 2001 HEURE: 19 h 00 ENDROIT: Hôtel de Ville Salle du Conseil 4333 Sherbrooke Ouest Westmount Plan d'urbanisme Schéma de conservation et de réaménagement de Westmount 2001 - 2005 INTRODUCTION Le plan d'urbanisme de Westmount (Schéma de conservation et de réaménagement) établit les grandes orientations de l'aménagement de la municipalité.Ce schéma, ainsi que les mesures de mise en oeuvre qui en découlent (le règlement de zonage et les plans d'implantation et d'intégration architecturale et autres, par exemple), établissent un cadre pour la protection et, dans certains cas, le réaménagement de voisinages, de rues, de bâtiments et d'espaces vacants.Ce plan d'urbanisme établit des objectifs afin de résoudre les problèmes d'aménagement actuels et sera révisé tous les cing ans.Organisation du plan: Le premier chapitre brosse un tableau rapide du Westmount d'aujourd'hui.Le second chapitre présente les principaux objectifs du plan.Dans les deux chapitres suivants, des mesures spécifiques sont proposées.Dans chaque section, on retrouve une brève description de la situation actuelle et une discussion de la problématique, suivies d'objectifs spécifiques, puis de mesures propres à rencontrer ces objectifs.1.1 Informations générales Westmount est une municipalité autonome, à vocation résidentielle, située immédiatement à l'ouest du centre-ville de Montréal.Elle est entourée de toutes parts par la ville de Montréal et se situe à l'intérieur de la zone centrale de la CUM.La ville est sise sur le versant sud du sommet de Westmount, l\u2019un des trois sommets formant le mont Royal.Westmount couvre une superficie d'environ 4 km° (à peu près 1,5 mi ca).Au sud de la rue Sherbrooke, le territoire forme une terrasse qui se termine en falaise sur la rue Saint-Antoine.Au nord de la rue Sherbrooke, le relief s'accentue doucement jusqu'à The Boulevard, puis plus abruptement jusqu'au sommet, situé à 180 mètres au- dessus du niveau de la mer.Westmount est une communauté résidentielle qui bénéficie à la fois de l'échelle humaine et de la chaleur d'une petite ville, tout en étant à quelques minutes à peine des services du centre-ville d'une métropole cosmopolitaine.Grâce à son emplacement géographique et à la nature planifiée et surveillée de son aménagement, Westmount compte parmi les communautés les plus enviées du Canada.1.2 Evolution de Westmount De nombreux ruisseaux et le relief accentué du terrain ont empêché une mise en valeur plus intensive du territoire de Westmount jusqu'au milieu du 20ième siècle.Le chemin de la Côte Saint-Antoine menait de Montréal vers l'ouest et c'est le long de cet ancien chemin que les Sulpiciens ont concédé des terres prenant la forme des longues bandes perpendiculaires au chemin.Les rues d'aujourd'hui épousent ce même principe.Au XIXe siècle, des commerçants de fourrure et des hommes d'affaires de Montréal y ont construit des villas et l'on vit alors les premiers essais de subdivision et de mise en valeur plus urbaine.La mise en valeur démarra après l'incorporation de la municipalité en 1874, avec l'inauguration du service de tramway en 1890 et du service ferroviaire en 1896.La partie sud de la ville composée principalement de maisons en rangée, de petits immeubles locatifs et de petits magasins a été mise en valeur en grande partie entre 1890 et 1914.La mise en valeur de la pente commença après la Première Guerre mondiale.Des maisons détachées et de nombreuses résidences luxueuses ont été construites sur les pentes boisées.Depuis la Seconde Guerre mondiale, des parcelles de territoire encore vacantes dans la partie sud de la ville ont été mises en valeur avec la construction d'édifices plus élevés; de nombreuses maisons en rangée du XIXe siècle ont ainsi été démolies pour faire place à des édifices en hauteur.Les efforts d'aménagement des années 60 portaient surtout sur la revitalisation du secteur au sud de la rue Sherbrooke.Le rapport Bland de 1960 proposait de démolir les résidences adjacentes à deux secteurs commerciaux afin de créer des terrains de stationnement, et aussi de détruire la plupart des maisons au sud de la rue Sainte- Catherine et à l'est de Hallowell pour y construire des tours d'appartement.Le rapport Sunderland de 1967 proposait la construction d'un gigantesque complexe formant un mur presque continu d'édifices de trente étages au-dessus de la voie rapide et de la voie ferrée à l'est de l'avenue Greene.Au cours des 25 dernières années, une série de changements aux règlements municipaux traduisaient un plus grand souci de préservation; mentionnons les révisions au zonage en 1975 et, dans les années 80, la limitation de la hauteur de toute nouvelle construction, l'adoption d'un règtement sur le lotissement pour empêcher la subdivision inappropriée des grandes propriétés, et l'adoption d'un règlement de démolition pour contrôler la démolition de bâtiments existants.Suite à l'adoption du premier Plan d'urbanisme de Westmount {Plan de conservation et de réaménagement) en 1991, la Ville a effectué divers changements aux réglements de zonage, dans les paramètres du Plan officiel d'affectation du sol, pour atteindre les objectifs du plan.En 1995, on adoptait un règlement sur les plans d'implantation et d'intégration architecturale pour appuyer les objectifs premiers du Plan, soit la protection du caractère particulier de Westmount (voir la section 4.1).1.3 Westmount aujourd'hui La topographie de la ville forme naturellement trois zones principales que nous étudierons de plus près: le sommet (Haut Westmount), la pente (Moyen Westmount) et le plateau (Bas Westmount).WESTMOUNT Côte des Neiges district UPPER HAUT MIDDLE N.D.G.MOYEN The Boulevard VICTORIA/ LOWER Sherbrooke SHERBROOKE BAS Atwater ean area OU STRTAT i Hwy.20 ot.Henri Ville Marie district Expressway LV aBRg - 1007 +7 VIN AEPSINYL + WO IBUILIENAIUNOWSIN WAM - YININYXT INNOINLSIM IHL DENT A de lap oul La mise en valeur de Westmount a débuté sur le plateau; ce secteur se compose surtout de maisons en rangée et d'immeubles à appartements.Le Moyen Westmount est associé à la maison semi- détachée, tandis que le sommet est connu pour ses maisons détachées.Quoiqu'il en soit, ces trois types de construction reflètent une particularité de Westmount, à savoir l'importance qu'y tient la maison unifamiliale.Elle compte pour 89% de tous les immeubles résidentiels à Westmount.Les duplex, triplex et immeubles à appartements ne représentent que 7%, 1%, et 3% respectivement des immeubles résidentiels.On compte plus de 4700 unités locatives comparativement à 3375 unités occupées par le propriétaire.L'activité commerciale est principalement concentrée à l'intérieur de deux \u201cvillages\u201d commerciaux, soit le secteur de l'avenue Greene et de la rue Sainte-Catherine et celui de l'avenue Victoria et de la rue Sherbrooke.Ces secteurs regroupent une variété de magasins et de restaurants ainsi qu\u2019un grand nombre d'édifices à bureaux vers l'est, Les industries sont concentrées au sud de la voie ferrée du Canadien Pacifique.Cependant, l'isolation de ce secteur et le fait que l'on accède à ces bâtisses industrielles par la ville de Montréal font que cette zone semble dissociée du reste de la ville.1.4 La population de Westmount En 2000, 20 153 personnes résidaient à Westmount, ce qui représente une baisse de 23% par rapport aux chiffres de 1941 alors que la population atteignait un niveau record de 26 047.Cette baisse s'explique par la diminution de la taille des ménages.Age: la population de Westmount est surtout d'âge mûr.À l'instar de la CUM, le faible taux de natalité mène au vieillissement de la population; cette tendance aura un effet sur la demande future pour des services communautaires, incluant résidences pour retraités, résidences de soins prolongés, accès universel aux édifices.De plus, un possible surplus d'établissements scolaires pourrait en résulter.Revenus: Westmount est une communauté de classe moyenne supérieure.Le revenu moyen des ménages se classe parmi les plus élevés dans la région de Montréal.e Langue: la population demeure à majorité anglophone.Environ 17 % de la population est francophone et 18 % allophone.Le jour, [a population de Westmount augmente de façon importante, dù en grande partie à l'arrivée massive des étudiants, travailleurs et acheteurs.Charactéristiques Bas Westmount Moyen Westmount Haut Westmount Total Westmount Région Métropolitaine Population 10,442 7,784 2,194 20,420 3,326,510 Unités d'habitation 5,250 2,795 685 8,730 1,341,270 Taille des ménages 1.9 2.7 3.2 2.3 2.4 (nombre de personnes) Education Post Secondaire ' (% de la population plus de 15 ans) 79.4% 86.7% 81.4% 82.3% 51.3% Langue maternelle (%) ?Anglais 59% 67% 55% 62% 14% Français 21% 21% 26% 22% 67% Autre 23% 14% 19% 19% 19% Revenu Familial $82,687 $155,443 $235,256 $117,952 $44,593 \"Inclus les répondants avec certificats ou diplémes.\u2019 Le total n'égale pas 100% en raison des répondants qui ont indiqué plusieurs langues comme étant leur langue maternelle.2.1 Principaux objectifs Les éléments clé suivants distinguent Westmount : ® sa situation sur le versant sud de la Page A2 - THE WESTMOUNT EXAMINER - www.westmountexaminer.com - Thursday, May 24, 2001 Q LIL pme pass te} (CLOS 2 3 CARTE DES GRANDES ORIENTATIONS D'AMENAGEMENT LAND DEVELOPMENT POLICY PLAN FTE AE ITs SRW = SECIUNOE Kuntar SYTNOA DE CUNEFVADON IXNSERVAUON VILLE DE WESTMOUNT CITY OF WESTMOUNT montagne et l'importance des espaces verts et de la végétation; * sa localisation juste à l'ouest du centre- ville de Montréal, permettant à la population de Westmount d'avoir accès à une vaste gamme de services; e la qualité de ses bâtiments et de ses rues composées en large partie de constructions datant de 1890 à 1930; # la caractère résidentiel de la ville qui se compose presque exclusivement de résidences et des services publics et commerces d'appoint desservant la population.L'expansion du centre-ville de Montréal et l'appréciation grandissante des qualités uniques de la ville engendrent des pressions de plus en plus fortes en faveur du développement.Cette pression résulte en un désir d'augmenter la densité soit en permettant des agrandissements aux structures existantes ou en incitant la démolition et le $ se remplacement par des bâtiments plus 3 grands.Si laissé à lui-même, ce développe- So ment pourrait justement miner, voire même ON détruire ce caractère qui rend Westmount si particulier.De plus, la qualité de vie de la collectivité se trouve menacée par l'impact de la vitesse et du volume de circulation ainsi LANG OEY.ORATY FLAK 11 45-2008 COM que par l'usage incompatible des territoires N2.LA DEMARCHE avoisinants.Par conséquent, voici les principaux objectifs du plan d'urbanisme de Westmount: \u201cMaintenir et améliorer la qualité de vie des personnes résidant à Westmount en protégeant et en améliorant le caractère résidentiel historique de la ville, l'environnement naturel, et les services et équipements de grande qualité offerts aux résidents.\u201d 2.2 Les grandes orientations d'aménagement Dans les grandes orientations d'aménagement, le territoire a été subdivisé en trois secteurs selon le degré de changement prévisible à l'intérieur de ces secteurs et le type d'intervention municipale requise.e Conservation: dans ces secteurs, l'objectif premier est (@ préserver le secteur tel qu'il est.Ces secteurs comprennent des rues plus anciennes, ainsi que des secteurs récemment mis en valeur.Les bâtiments qui distinguent ces secteurs devraient être protégés qu'ils soient ou non considérés à valeur patrimoniale.Dans ces secteurs, le zonage devra correspondre de très près à la situation existante.| * Revitalisation: dans ces secteurs, on prévoit certains changements dans les décennies à venir mais le caractère général devrait être préservé.La ville pourrait prendre certaines mesures i afin d'encourager une mise en valeur appropriée de ces secteurs.* Réaménagement: Ceci s'applique à la cour Glen, 16 acres d'une ancienne cour de triage située dans le secteur sud-ouest de la ville, où le Centre universitaire de santé McGill a l'intention d'ériger un nouvel hôpital.Pour que ce nouvel aménagement reflète le caractère des régions adjacentes, on devra établir un concept d'aménagement et possiblement réviser le zonage.Ce type de développement ne sera déterminé qu'après avoir com- | plété des études d'urbanisme et consulté la population. B3.AFFECTATIONS DU SOL I OBJECTIFS Protéger les zones résidentielles de l'expansion des activités commerciales.3.1 Plan des grandes affectations du sol et densité d'occupation Le Plan officiel des grandes affectations du sol et densités d'occupation est une composante importante du plan d'urbanisme.\\l établit les usages et les densités de certains secteurs de la ville, fournissant un cadre pour le règlement de zonage et d'éventuels changements de zonage.Puisque Westmount est en grande partie bâtie et que l'objectif premier du plan est d'en conserver la qualité actuelle, le Plon officiel des grandes affectations du so! et densités d'occupation proposé reflète généralement le zonage actuel et la façon dont la ville s'est e Maintenir les dispositions du règlement de zonage qui prévoient que les immeubles résidentiels ne peuvent être convertis à des fins commerciales, et qui interdisent les activités commerciales gênantes à l'intérieur d'un certain rayon des secteurs résidentiels.e Réviser le règlement de démolition afin d'assurer la protection des bâtiments de catégorie |, tels qu'identifiés au règlement sur les plans d'implantation et d'intégration architecturale.Évaluer le besoin de promouvoir une plus grande diversité de construite.Tel qu'exigé légalement, le P/an d'affectations du sol proposé et le présent règlement de zonage sont tous deux en accord avec le Schéma d'aménagement de la CUM en ce qui a trait aux usages per- VILLE DE WESTMOUNT CITY OF WESTMOUNT GRANDES AFFECTATIONS DU SOL & DENSITÉS D'OCCUPATION LAND USE & OCCUPANCY DENSITIES PARCS COMMERCE x PARKS COMMERCE DE NSITE 23 13 HABITATION CC] INDUSTRIES DENSITIES vo 50 HOUSING INDUSTRY 15 \u201c0 construites avant 1973.mis et a la densité de construction.Le Plan officiel des grandes affectations du sol et densités d'occupation distingue quatre grands secteurs désignés pour la ville: Habitation, Commerce, Industrie et Parc.Dans chacun de ces secteurs, la densité est exprimée en termes d'indice de superficie de plancher, soit le rapport entre la superficie de plancher bâtissable hors terre et la superficie de terrain.La carte reproduite ci-contre indique les indices de superficie de plancher minimaux et maximaux pour diverses zones de la Ville, auxquels doivent se conformer les densités stipulées par le zonage de Westmount.3.2 L'Habitation SITUATION ACTUELLE Plus de 85 % des bâtiments de Westmount sont résidentiels.Quoique plus de la moitié d'entre eux aient plus de 50 ans, pratiquement tout le stock résidentiel de Westmount est en excellent état.Environ 58 % des unités résidentielles sont locatives.Ces unités sont concentrées dans le Bas Westmount, où le zonage permet la construction de bâtiments mul- tifamiliaux.Exception faite de deux résidences/appartements pour personnes âgées, toutes ces unités locatives ont été Depuis, les nouvelles constructions ont adopté la formule de la copropriété divise.PROBLÉMATIQUE types d'habitations.e Étudier l'usage de stratégies et techniques pour préserver et encourager la diversification des types de logements destinés à des personnes de différents niveaux de revenus, et tout particulièrement à des jeunes familles, notamment adopter des stratégies et des techniques qui ne constitueraient pas un fardeau financier pour la Ville.3.3 L'Activité Commerciale SITUATION ACTUELLE Les activités de détail (boutiques et restaurants) de la ville sont principalement concentrées sur les rues commerçantes traditionnelles, soient l'avenue Greene/la rue Sainte-Catherine et l'avenue Victoria/la rue Sherbrooke.On retrouve aussi un nombre équivalent de magasins à l'intérieur de trois grands centres commerciaux qui forment la partie est du secteur Greene/Sainte-Catherine, soit Westmount Square, la Place Alexis Nihon et le No.1 Wood.La plupart des espaces à bureaux sont situés dans les tours de Westmount Square et de la Place Alexis Nihon ainsi que dans des édifices de taille moyenne sur les rues Sherbrooke et Sainte- Catherine, de même que sur les avenues Victoria et Greene.Si les secteurs commerciaux n\u2018occupent que 4 % du territoire de Westmount, ils génèrent toutefois près de 27 % du revenu fiscal de la ville, PROBLÉMATIQUE Gentrification commerciale: À l'origine, les magasins de Westmount offraient à la population locale aliments et services (nettoyeur, kiosque à journaux, cordonnier, barbier) qui répondaient à leurs besoins quotidiens.Des améliorations au système de transport et à la mobilité personnelle ont entraîné l'apparition dans le secteur de l'avenue Greene de commerces spécialisés tels que boutiques de mode haut de gamme, qui desservent une clientèle régionale.On se préoccupe donc de l'impact que peut avoir la croissance du commerce de détail régional sur l'augmentation des loyers et du prix des propriétés et ultimement sur la survie du commerce d'appoint.Éventuellement, il se pourrait que la population locale ne soit plus servie adéquatement.Quoique dans une économie de marché les municipalités aient Pression de réaménagement du stock résidentiel existant: pendant les années 60, la ville a appuyé des projets commerciaux à haute densité dans les parties sud-ouest et sud-est de la ville.La ville reçoit toujours des propositions de la part de promoteurs et de propriétaires afin de permettre la construction de projets commerciaux sur des rues résidentielles telles que la rue Sherbrooke, la rue Sainte- Catherine, le boulevard Dorchester et la rue Saint-Antoine.Cependant, la ville a entretenu depuis plus de 20 ans une politique qui a pour effet de limiter l'incursion de commerces dans les secteurs résidentiels et a converti le zonage de certains secteurs commerciaux en résidentiel.peu de pouvoirs pour corriger une telle situation, certaines municipalités ont pris des mesures afin de limiter la nature et la taille des commerces sur une rue réservée au commerce d'appoint.OBJECTIFS Préserver et promouvoir les activités commerciales qui desservent la population de Westmount.* Étudier la possibilité de limiter le type de commerce dans certains ou tous les secteurs commerciaux au commerce d'appoint.Promouvoir les activités commerciales.* Encourager les marchands à former des associations et consulter ces groupes pour planifier la revitalisation des secteurs commerciaux.e Maintenir l'affluence de la circulation piétonne sur les rues commerciales en limitant les activités financières et les bureaux au rez-de-chaussée.* Lors de réfection de la rue et des trottoirs, s'assurer que le concept retenu améliore l'aménagement, favorise la circulation piétonne, permet un accès sans obstacle aux bâtiments et que les livraisons soient facilitées.e Rechercher des moyens d'améliorer l'extrémité est de la rue Sainte-Catherine, entre l'avenue Greene et la limite est de Westmount, en renforçant les liens avec l'avenue Greene.* Préserver et renforcer le caractère particulier des rues commerçantes de Westmount, tout particulièrement les devantures et les enseignes commerciales.[| y a actuellement peu de lots vacants disponibles pour construction, bien que la Cour Glen et le stationnement Tupper présentent un potentiel de développement (si le projet de l'hôpital n'est pas réalisé).On pourrait envisager de convertir des bâtiments industriels abandonnés dans le secteur sud de la ville en unités résidentielles, puisqu'il est permis d'utiliser toute zone industrielle ou commerciale à des fins d'habitation.Cependant, des pressions s'exercent fréquemment pour agrandir des maisons existantes ou les démolir et les reconstruire en augmentant la densité des secteurs.Conflits entre les secteurs commerciaux et résidentiels: quoique les commerces offrent une variété de services à la population locale, leur proximité aux secteurs résidentiels engendre des problèmes au niveau du stationnement, de la circulation, du bruit et de l'expansion via la conversion ou la démolition, et la reconstruction.EV ob@g - 1007 FZ Ae Kepsinyy - WO UAUIIEXIUNOWISIM MMM - HINIAYXI INNONLSIM FHL Page A4 - THE WESTMOUNT EXAMINER - www.westmountexaminer.com - Thursday, May 24, 2001 3.4 L'Activité Industrielle SITUATION ACTUELLE L'activité industrielle à Westmount est concentrée dans la partie arrière des lots sur la rue Richelieu au sud de l'autoroute Ville-Marie.Actuellement, le secteur industriel est utilisé pour des activités d'entreposage et certains bâtiments sont vides.Il est relativement éloigné des secteurs résidentiels de Westmount, mais il est adjacent au quartier Saint-Henri où plusieurs édifices industriels ont été convertis pour loger l'industrie des services reliée à la nouvelle économie et des habitations.La pratique courante en urbanisme favorise le développement mixte où certains types de bureaux et d'industrie légère peuvent coexister avec l'habitation de type «lofts».Le schéma d'aménagement de la CUM désigne tout le secteur au sud de la voie ferrée du CP et à l'ouest de l'avenue Greene à vocation industrielle.Le Plan officiel d'affectations du soi de Westmount ne désigne à vocation industrielle que le secteur au sud de la voie ferrée du CP et à l\u2018est de la rue Glen.Le reste du secteur, soit la portion à l'ouest de la rue Glen, incluant la cour Glen, est désigné à vocation résidentielle.Une telle déviation au schéma d\u2019aménagement de la CUM est permise en autant que le secteur réservé à des fins résidentielles soit inférieur à 40 % de la superficie totale désignée à vocation industrielle par la CUM.OBJECTIFS Encourager l'utilisation du secteur industriel pour des activités mineures et mixtes.© Favoriser un développement compatible des bâtiments industriels, soit pour l'industrie de service ou l'habitation de type lofts, © Améliorer l'environnement physique de cette zone.3.5 Parcs SITUATION ACTUELLE Westmount possede présentement trois grands parcs municipaux (les parcs Summit, Westmount et King George), six parcs locaux et dix espaces verts totalisant plus de 100 acres.Les parcs sont bien distribués à travers la ville avec une plus forte concentration dans le Moyen et le Bas Westmount où les densités de population son.plus fortes.Les parcs offrent des terrains de jeux et de sport bien équipés.Au parc Summit, on peut jouir de la faune et de la flore dans un environnement naturel.PROBLÉMATIQUE Grands parcs municipaux : très fréquenté, le parc Westmount est au cœur de la collectivité.Toutefois, au cours des dernières décennies, il a fait l'objet de nombreuses interventions qui n'étaient pas toujours en harmonie avec l'aménagement original.Le parc Summit est un parc naturel et un sanctuaire d'oiseau.Le terme \u201cforêt urbaine\u201d désigne ce genre d'espace laissé naturel afin que la flore et la faune y évoluent librement, en l'absence d'aménagement et d'activités humaines, si ce n'est la marche.Les installations sportives du parc King George doivent être améliorées.Parcs locaux et autres lieux publics : dans la majorité des cas, ces parcs ont été créés lorsque les secteurs étaient en développement.Bien que les parcs soient généralement bien entretenus, on devra apporter des améliorations aux espaces de jeu sur le terrain d'athlétisme de Westmount.La conversion prévue de la gare de Westmount en lieu public est l'occasion de créer une espace ouvert public face à la gare.Westmount a 10 000 arbres municipaux (la moitié sur rue et le reste dans les parcs) qui ont constamment besoin de soins.Westmount possède un réseau unique d'escaliers le long des parois escarpées de la montagne; ces escaliers constituent un raccourci pour les piétons, leur offrant un autre chemin avec vue imprenable sur la ville.OBJECTIFS Entretenir et améliorer les grands parcs municipaux ® Élaborer un plan global de restauration et d'amélioration du parc Westmount.e Maintenir la vocation du parc Summit en tant que «forêt urbaine».Améliorer l'aménagement du belvédère de Westmount et respecter les principes de l'accord intermunicipal conclu entre Montréal, Outremont et Westmount visant à préserver et à améliorer les trois sommets du Mont Royal.* Améliorer les terrains de jeu du parc King George.Améliorer les installations des parcs locaux.e Continuer le programme visant à améliorer l'état des terrains de jeux.© Améliorer les équipements récréatifs à la fin de leur vie utile dans le cadre d'un programme de reconstruction.e Créer un nouveau parc face à la gare de Westmount.e Conserver le réseau d'escaliers publics en assurant son entretien.3.6 Equipements Communautaires SITUATION ACTUELLE Les institutions publiques et privées de Westmount contribuent à :@ qualité de vie de la ville.Plusieurs d'entre elles ont acquis une réputation d'excellence à l'échelle nationale.Les installations socio-culturelles et sportives de Westmount comprennent : la bibliothèque, la première construite au Québec et toujours une des meilleures; Victoria Hall, le centre des loisirs qui accueille de nombreux événements culturels tout au long de l'année; les serres municipales; l'aréna de Westmount avec patinoire Intérieure et centre des jeunes; la piscine extérieure, six terrains de sport et seize courts de tennis.On trouve également de nombreuses installations privées complémentaires à celles de la Ville, notamment : le YMCA qui offre à ses membres un gymnase et de l'équipement de conditionnement physique.Du point de vue culturel, citons la Bibliothèque Atwater, le Centre des arts visuels, le Centre communautaire de l'avenue Greene ainsi que les salles de spectacle du Westmount High School et du Collège Dawson.Westmount compte 11 écoles, publiques ou privées, 14 églises et synagogues, plusieurs gymnases dans les écoles et des casernes de l'armée offertes en location.PROBLÉMATIQUE Accès aux équipements non-municipaux par la population de Westmount: le YMCA, le Centre des arts visuels, le collège Dawson, l'école secondaire Westmount, la caserne de Westmount et d'autres organismes communautaires mettent à la disposition de leurs élèves ou de leurs membres, dont plusieurs habitent Westmount, des équipements de premier plan.Construire des installations de ce genre étant très coûteux, Westmount a négocié des ententes pour en permettre l'accès à ses citoyens.Équipements récréatifs: les citoyens ont exprimé le désir de voir se construire des équipements récréatifs, améliorés ou neufs, en particulier des équipements intérieurs.Les coûts reliés aux améliorations des installations existantes ou à de nouvelles installations étant élevés, une planification sérieuse s'impose pour développer une stratégie à long terme.Ceci pourrait inclure des ententes avec d'autres groupes de loisir dans la ville.Écoles et églises: Bien que les écoles et les églises sur le territoire constituent des ressources communautaires importantes, elles sont situées, règle générale, dans des quartiers résidentiels et semblent avoir un impact négatif sur le plan de la circulation et du stationnement.La population ayant exprimé des inquiétudes vis-à-vis de l'impact négatif que pourrait avoir l'expansion des institutions sur les quartiers avoisinants, le règlement de zonage restreint la superficie des agrandissemens d'édifices existants.Toute expansion nécessiterait donc une révision du zonage et l'approbation de \u2018® population voisine.OBJECTIFS S'assurer que la population ait accès à des équipements communautaires municipaux et non-municipaux qui satisfassent à ses besoins récréatifs et culturels e Maintenir et améliorer les installations communautaires municipales, tout particulièrement le complexe formé par l'Aréna et la piscine, de même que les serres.© Encourager et appuyer les organismes culturels et récréatifs non-municipaux, leurs équipements et leurs activités et, en particulier, l'accès de la population de Westmount à ces équipements.* Étudier la possibilité de fournir de l'équipement récréatif additionnel.i wv æ1 72 VILLE DE WESTMOUNT ! | CITY OF WESTMOUNT SECTEURS PATRIMONIAUX CHARACTER AREAS LES SECTEURS PATRIMONIAUX DE WESTMOUNT 1.Les abords de I'oratoire Saint-Joseph 2.La colline Westmount 3.Sunnyside et chemin Edgehill 4.L'ouest de la montagne 5.Douglas et Grenville 6.Avenue Aberdeen et ses abords 7.Avenue Cedar et ses abords 8.Avenue Clarke et ses abords 9.Rosemount 10.Saint-Sulpice et Ramezay 11.Domain Holton 12.Priest's Farm 13.Forden et parc Murray 14.Avenue Argyle 15.Chemin de la côte Sainte-Antoine 16.La ferme Hurtubise 17.Avenue Roslyn 18.Au sud du parc Murray 19.Les abords de l'hotel de ville 20.Victoria et Sherbrooke 4.1 Patrimoine SITUATION ACTUELLE Westmount possède un des ensembles les plus importants de bâtiments résidentiels et publics à valeur architecturale et patrimoniale au Canada.La ville a été construite en large partie à la fin du XIXe siècle et au début du XXe, alors que l'échelle des bâtiments était réduite, le design raffiné et les matériaux utilisés de la plus haute qualité.Ceux qui avaient les moyens de construire construisaient bien.La protection de ce patrimoine nous permettra d'atteindre le principal objectif de ce schéma qui est de protéger la caractère particulier de Westmount.Nous entendons protection du patrimoine dans son sens le plus large: protection des bâtiments, des rues, des aménagements paysagers et autres traits qui ont un caractère historique, architectural ou contextuel.Ce patrimoine distinct se compose non seulement de nombre de bâtiments exceptionnels mais aussi de centaines de bâtiments moins remarquables qui forment les rues et les quartiers particuliers à Westmount.On peut dire en quelque sorte que c'est tout Westmount qui a une valeur patrimoniale.Au cours des quinze dernières années, la Ville a adopté une série de mesures pour protéger ce patrimoine, dont les critères de rénovations et, en 1989, la ville adoptait un règlement de démolition pour contrôler la démolition de bâtiments de valeur.En 1995, le conseil municipal a adopté un règlement concernant les plans d'implantation et d'intégration architecturale (PIIA).Ce plan contient des directives très précises sur la construction et la rénovation à Westmount, liées à un classement individuel des bâtiments, ainsi que 39 cartes des secteurs patrimoniaux, incluant les résultats d'une analyse et une classification de chaque bâtiment à Westmount.Les directives visent à préserver et à rehausser le caractère distinct de Westmount en préservant les bâtiments importants et les détails architecturaux significatifs.Ces directives expliquent clairement aux propriétaires de quelle façon leur bâtiment est représentatif du = cachet particulier de la ville et, par conséquent, ce qui peut ou ne peut pas être changé.PROBLÉMATIQUE Menaces aux bâtiments patrimoniaux: des pressions favorables au développement menacent les bâtiments patrimoniaux de Westmount de démolition, de modifications ou d'insertions inadéquates.Afin de les protéger, on peut avoir recours à une loi portant spécifiquement sur le patrimoine, au zonage, au processus de révision des modifications proposées et aussi à la sensibil- sation du public.OBJECTIFS S'assurer que les bâtiments patrimoniaux soient protéges de la démolition ou de modifications inadéquates.e Continuer à contrôler les modifications aux édifices existants par le processus de révision (en utilisant la commission d'architecture et d'urba-nisme pour mettre en application le PIA incluant les directives \u201crénover et construire à Westmount\").e Contrôler les démolitions à travers le réglement de démolition.* Étudier la possibilité de préparer un règlement contrôlant l'entretien des immeubles et instaurer certains incitatifs a la conservation tels qu'allègements.* Établir un programme de formation du public pour l'amener à apprécier le patrimoine de Westmount, à comprendre les directives et les secteurs patrimoniaux et à utiliser des méthodes de rénovation adéquates.21.Sherbrooke et parc Westmount 22.Résidence de Lower Westmount 23.Les alentours de l'église Saint-Léon 24.Greene et Sainte-Catherine 25.Wood et Elm, au sud de Sherbrooke 26.College Dawson 27.Secteur Somerville 28.Sur le site de l'ancienne boulangerie 29.Avenue Grosvenor 30.Lansdowne et Roslyn, au sud de Sherbrooke 31.Les tours de Westmount 32.Les abords de Blenheim Place 33.De Maisonneuve, autour du parc Westmount 34.Autour de \u2018Westmount High School\u2019 35.Hallowell-Weredale 36.Rue Saint-Antoine 37.Autour de Park Place 38.Les alentours de la cour Glen 39.La cour Glen PE PE) 4.2 Paysage et architecture SITUATION ACTUELLE La protection du caractère particulier de Westmount ne repose pas seulement sur la protection des bâtiments patrimoniaux; elle doit aussi s'assurer que les constructions futures soient de la plus haute qualité et s'harmonisent au développement et au bâti particuliers à Westmount.Étant donné la forte tradition d'architecture et le rôle actif de la ville dans l'orientation du design, Westmount présente un haut degré d'harmonie visuelle.On perçoit nettement un sens de l'ordre poussé dans le design des bâtiments malgré certaines variations de traitement et de détail.La plupart des maisons sur une même rue sont de même taille et de même forme.Les traditions de maçonnerie ajoutent à l'unité, la plupart des constructions étant de brique rouge ou de pierre grise.PROBLÉMATIQUE Protection de l'harmonie visuelle: régle générale, quand il s'agit de construction ou d'autres éléments du paysage urbain, l'expression individuelle est contenue et subordonnée à une harmonie globale.Dans la plupart des secteurs de la ville, un même design se retrouve sur la rue.H suffit alors d'une seule construction neuve mal intégrée pour briser cette harmonie.Nouvelles constructions et ajouts inadéquats: de plus en plus de propriétaires font des ajouts à leurs propriétés, ajouts qui ont parfois un impact négatif sur le voisinage quant à l'échelle, I'ensoleillement, la densité et la perte des espaces verts.Vues: le relief vallonné de Westmount offre une variété de points de vue depuis les résidences privées et les parcs publics.Ces points de vue pourraient être menacés par de nouvelles constructions inadéquates.Rues: la signalisation publique, les feux de circulation et le mobilier urbain sont encombrants et ne reflètent pas le caractère de la ville.Le pavage des cours avant afin de créer des espaces de stationnement privés détériore la qualité visuelle des rues.La ville a adopté récemment un règlement pour interdire cette pratique.La présence de terrains de stationnement municipaux comme le stationnement sur la rue Tupper laisse des trous dans le tissu urbain.Animer des rues sélectionnées en exigeant que les habitations ou les commerces fassent face à la rue, ainsi que prévoir des bancs, des pots de fleurs, des panneaux municipaux et d'autres accessoires contribuent à favoriser la vie publique.Le paysage : Les mesures adoptées récemment par la Ville interdisent la construction d'aire de stationnement à l'avant des maisons et exigent qu'au moins 70 % de cet espace soit gazonné.De plus, les révisions apportées aux directives visent à préserver la sensation d'espace ouvert qui caractérise les pelouses devant les maisons et l'aménagement des rues.Actuellement, il n'existe pas de réglement sur la coupe d'arbres d'âge mûr ou sur le type de plantation utilisé.De même, il n'existe pas de règlement qui traite spécifiquement des caractéristiques distinctes du paysage des diverses parties de la ville.La subdivision de grands terrains pourrait mener à la perte d'espaces verts ou à des constructions hors contexte.OBJECTIFS Prévenir les insertions malheureuses dans les secteurs développés et promouvoir une meilleure qualité de construction neuve.® S'assurer de l'harmonisation des constructions neuves quant à la localisation, l'échelle et les matériaux utilisés grâce au processus de révision en recourant à la commission d'architecture el d'urbanisme pour l'application du PIIA et des directives «rénover et construire à Westmount».* Étudier la possibilité d'adopter des règlements qui protègent le panorama de la montagne, notamment à partir de lieux publics ou même de résidences privées.Améliorer la qualité des rues et des paysages.# Encourager la protection des attraits naturels et continuer le programme de plantation d'arbres de la ville.e Réduire l'encombrement visuel de la signalisation, des feux de circulation, des barrages routiers et du mobilier urbain en diminuant leur nombre et en adoptant un modèle standard, plus élégante Lors de la réfection des rues et ruelles, essayer de réduire l'emprise de la rue et d'augmenter l'espace réservé aux piétons, au paysagisme et, si possible, aux pistes cyclables.e Considérer l'adoption de mesures qui découragent la coupe d'arbres d'âge mûr et encouragent l'utilisation de plantes indigènes.* Identifier les caractéristiques propres au paysage dans les 39 secteurs patrimoniaux et établir des directives en accord avec celles qui s'appliquent à la construction.e Considérer l'adoption de mesures pour empêcher une subdivision inadéquate des grands terrains.§4.AMENAGEMENT PHYSIQUE - 1007 \u2018bZ Ae \u201cAepsiny | - WOdISUINLEXSIUNOWISIA MMA - YININYXI INNOINLSIM IHL Sv 3bey peu Page AG - THE WESTMOUNT EXAMINER - www.westmountexaminer.com - Thursday, May 24, 2001 4.3 Transport SITUATION ACTUELLE Westmount a un des taux d'usage de l'automobile les plus élevés; près de 70 % des déplacements autres que piétonniers sont faits en automobile.Les transports en commun sont surtout utilisés pour les déplacements vers le centre-ville (travail, école, magasinage) et l'automobile, pour les déplacements autour de la ville.Le système routier de Westmount forme une grille régulière, sauf pour les parties les plus abruptes du sommet de Westmount où les rues suivent le contour de la montagne.PROBLÉMATIQUE Circulation : puisque Westmount se trouve entre le centre-ville et les municipalités plus à l'ouest, il y a passablement de circulation à travers la ville.Le Schéma d'aménagement de la CUM identifie les rues suivantes comme étant des artères : The Boulevard, Sherbrooke, Sainte- Catherine, Dorchester, chemin Glen et Victoria.Quoique la Ville ne puisse fermer ces artères, elle peut prendre des mesures pour réduire la vitesse et le volume de la circulation.La circulation automobile excessive pose aussi des problèmes sur les rues secondaires, particulièrement à cause de la vitesse excessive.La signalisation et l'application des règlements ne semblent pas régler le problème.Piste cyclable: Westmount possède une piste cyclable désignée mais non encore reliée au réseau montréalais, ce qui permettrait une circulation continue.OBJECTIFS Mettre en vigueur des mesures de contrôle de la circulation appropriées afin de réduire la vitesse et le volume.e Continuer à pratiquer diverses méthodes qui découragent la vitesse et le volume de circulation, tout particulièrement sur les rues résidentielles.e Lors de la réfection des rues, prévoir des changements qui aideront à solutionner les problèmes de circulation.Étudier la possibilité d'étendre le réseau de pistes cyclables.e Analyser la faisabilité de créer des pistes supplémentaires reliées au réseau de Montréal avoisinant.4.4 Qualité de la vie et de l\u2019environnement SITUATION ACTUELLE Il existe actuellement un intérêt croissant pour les questions d'environnement, de qualité de vie et de développement durable.PROBLÉMATIQUE Accès sans obstacle : actuellement certains édifices publics ou commerciaux n'offrent toujours pas d'accès sans barrière.Développement durable : on peut appliquer les principes d'une saine gestion de l'environnement à la construction dans les secteurs privé et public, de même qu'aux activités urbaines courante.Citons parmi ces principes : faire un usage efficace de l'eau, de l'électricité et des matériaux, particulièrement quand il s'agit de matériaux pour la construction et l'aménagement paysager local; éviter les matières toxiques et les polluants; réduire, recycler ou réutiliser les déchets (y compris les ordures ménagères ou commerciales et les matériaux de démolition).Bruit : On se préoccupe de plus en plus de l'augmentation du bruit provenant de la circulation, de l'équipement d'entretien, des génératrices, des appareils mécaniques, et des terrasses de restaurants situés près de résidences.On se préoccupe également du bruit causé par l'autoroute Ville-Marie à l'extrémité sud de la ville, mais l\u2019érection d'un mur antibruit risquerait de bloquer des vues importantes.Améliorer l'accès sans obstacle des édifices publics Encourager l'adoption de mesures visant à intégrer un accès sans obstacle, dans la mesure du possible, dans tous les édifices publics existants.Amorcer une approche intégrée de la gestion de l'environnement.* S'assurer que les principes touchant au développement durable soient appliqués pour la conception et l'amélioration des installations municipales.* Envisager l'adoption de règlements ou de directives exigeant qu'on utilise des méthodes tenant compte de l'environnement lors de la conception de nouveaux édifices ou d' agrandissements à des édifices, comme l'exposition au soleil pour conserver l'énergie, e Envisager la création d'un programme d'éducation du public encourageant le développement durable.e Maintenir l'établissement de mesures visant à réduire l'impact du bruit provenant de l'autoroute Ville-Marie sans bloquer la vue.4.5 Dépenses d'améliorations Le tableau ci-dessous énumère les principales améliorations proposées dans ce schéma ainsi que leur coût approximatif.Des propositions plus détaillées et des estimés plus précis seront présentés ultérieurement.Chaque projet sera étudié et évalué selon la procédure normale d'approbation de la ville.Projets Coûts ($000) 2001 2002 2003 Total Balvédère Summit - réparations 200 225 425 Parc Westmount - réfection de l'étang de Melville 100 100 Ÿ Parc Devon, Westmount, King George et 195 195 Somerville \u2014 remise à neuf de l'équipement du terrain de jeux Terrains d'activités athlétiques de Westmount - irrigation 60 60 - Autoroute Ville Marie \u2014 40 40 > Test Section du mur antibruit Hôtel de Ville \u2014 rénovations 0 275 360 635 © Améliorations de divers édifices - réparations des 100 0 0 100 serres, lampadaires de bronze pour l\u2018Hôtel de Ville, etc.: Total 635 560 360 1555 Westmount PUBLIC NOTICE (see page 10) e DRAFT PLANNING PROGRAMME PUBLIC CONSULTATION MEETNG In accordance with the law, this draft # planning programme of the City of © Westmount, adopted by the \u201c Municipal Council on May 17, 2001, entitled \u201cPlanning Programme of the City of Westmount\", will be submitted to public consultation as follows: DATE: June 12, 2001 : TIME: 7:00 p.m.PLACE: Westmount City Hall Council Chamber 4333 Sherbrooke West Westmount Planning Programme Conservation and redevelopment plan Westmount 2001 - 2005 INTRODUCTION The Westmount Planning Programme (Conservation and Redevelopment Plan) sets the directions for the planning and development of the municipality.The Plan, and the implementation tools that flow from it {such as zoning and site planning and architectural integration programmes and other by-laws), set the framework for the conservation, and in a few cases the redevelopment, of neighbourhoods, streets, buildings and open spaces.The planning programme sets objectives to resolve the planning issues presently before our city and is subject to revision every five years.1.BACKGROUND 1.1 General information Westmount is an independent, mainly residential municipality located just west of downtown Montreal.It is entirely surrounded by the City of Montreal and lies within the Central Sector of the MUC.The city is built on the southern slope of Westmount Mountain, the most westerly peak of Mount Royal's three summits.Westmount's total area is approximately four square kilometres (roughly 1.5 square miles).The area below Sherbrooke Street is a relatively flat terrace ending in an escarpment down to St.Antoine Street.Above Sherbrooke Street, the land rises gently to The Boulevard, and then steeply to the Summit which is 180 meters above sea level.Westmount is a hillside residential community that enjoys the human scale and friendliness of a small town while being only minutes away from the amenities of the core of a major, cosmopolitan metropolis.Thanks to its fortuitous geographical setting and the well-planned and carefully controlied nature of its development, Westmount is amongst the most desirable and attractive communities in Canada.1.2 How Westmount developed A multitude of streams and the steep slopes of Westmount prevented intensive settlement until the early part of the 20th Century.Cote St.Antoine Road led from the core of Montreal to the west where the Sulpicians granted fiefs laid out in long strips perpendicular to the road.Today's streets follow this pattern.In the 19th Century, Montreal fur traders and businessmen first built country homes and then attempted to subdivide land and create a more urban type of development.Following incorporation of the municipality in 1874, development accelerated with the arrival of streetcar service in 1830 and train service in 1896.The southern part of the city, made up of row houses, small apartments and small shops, was almost completely developed between 1890 and 1914.After the First World War, settlement of the hillside took place.Detached houses and many luxurious mansions were built on the wooded slopes.Since the Second World War, several remaining parcels of land in the southern part of the city were developed with high buildings.Some redevelopment also occurred with several rows of 19th century homes being demolished to make way for somewhat higher new buildings.Previous planning efforts in the 1960's focused on the \u201cUrban Renewal\u201d of the area south of Sherbrooke.The Bland Report in 1960 proposed that the housing adjacent to the two commercial districts be demolished to create parking lots and that most of the housing south of St.Catherine and east of Hallowell be replaced with highrises.The Sunderland Report in 1967 included proposals to build a Organization of the Plan: The first chapter highlights some of the key features of Westmount today.The second chapter presents the general aims of the Plan.In the following two chapters, the specific proposals of the Plan are outlined.In each section, a brief description of the existing situation and discussion of the pertinent issues are followed by an outline of specific objectives and actions proposed to achieve them.gigantic complex with an almost continuous wall of thirty storey buildings over the Expressway and tracks east of Greene.Over the past 25 years, a series of by-law changes have focused increasingly on conservation.These include zoning revisions in 1975 and in the 80's limiting the height of new construction, adoption of a Subdivision By-law to prevent inappropriate subdivision of large properties, and adoption of a Demolition By-law to control demolition of existing buildings.Following the adoption of the first Westmount Planning Programme {Conservation and Redevelopment Plan) in 1991, the City proceeded with various changes to the Zoning By-law, within the parameters of the Official Land Use Plan, in order to achieve the objectives of the Plan.In 1995, a By-law on Site Planning and Architectural Programmes was adopted, in order to reinforce the Plan's main objective of maintaining Westmount's distinct character (see section 4.1).1.3 Westmount today Because of its natural topography the city is best described in three major zones; the summit (Upper Westmount), the slope (Middle Westmount) and the plateau (Lower Westmount).Lower Westmount, where the development in Westmount began, consists primarily of row housing and apartment buildings.Middle Westmount is largely made up of semi-detached houses, while Upper Westmount is known for its detached housing.In each case, the building types reflect the predominance of the single-family house in Westmount that makes up 89% of all residential buildings.Two- family, triplexes and apartment buildings account for 7%, 19% and 3% respectively, of residential buildings.More than 4700 dwellings are rented compared to about 3375 which are owner-occupied.WESTMOUNT Cote des Neiges district UPPER HAUT MIDDLE N.D.G.MOYEN The Boulevard VICIORIA/ LOWER Sherbrooke SHERBROOKE BAS anny Atwater INDUS ST.CATH, area i Hwy.20 > ent Ville Marie Istrict Expressway ZLY BR - 1007 bz few \u201cepsiny) - WO IBUILIENAIUNOWISAW Wan - YININYXT LNNOINLSIM FHL MOVE FCO VAS SAS SAS VUE EVE VUE ANS AD 00 0 1710 OA EN ArT CA LAS AIS ES SAC SC OU CUT C0 CR ddE ES AVMSU GS m0.ows PON PPPS PRCT PPI ITO VERS aap ase Tre - ste tan sv au 08 \u201crnevs sua se av veer Commercial activity in Westmount is concentrated mainly in two commercial \"villages\", namely, the Greene / St.Catherine and the Victoria / Sherbrooke shopping areas.These areas boast a variety of shops and restaurants.À large number of office buildings are located in the eastern commercial area.Industry in Westmount is restricted to an area south of the Canadian Pacific Railroad right-of-way.The remoteness of this area and the fact that the majority of industrial buildings are accessed from the City of Montreal results in the perception that this area of Pr rl revive evar rr reer ers savas awe Westmount is disassociated from the rest of the city.1.4 The people of Westmount In 2000, there were 20,153 people who lived in Westmount.This represents a decline of 23% from the all-time peak of 26,047 in 1941.This decline is mainly attributed to decreasing household size.ee Characteristics Lower Westmount Middle Westmount Upper Westmount rss U USED ET EU ESS US UEU CS 402 UT 0 Age: Most of Westmount's population is middle-aged or older.As in the rest of the MUC, declining birthrates result in an increasingly ageing population.This trend affects the future demand for community services, including housing for retired persons, nursing homes, and universal access to buildings.In addition, a possible surplus of school facilities may result.Income: Westmount is an upper-middle-class community.The average household earnings are amongst the highest in the Montreal region.Language: The population continues to be predominately of English-speaking origin.About 17% of the population is of French- speaking origin and 18% state their mother tongue is neither of the two official languages.In addition to its permanent residents, Westmount's daytime population increases by thousands of students, workers @ shoppers.Montreal Census Metropolitan Area Total Westmount Population 10,442 7.784 2,194 20,420 3,326,510 Dwelling Units 5,250 2,795 685 8,730 1,341,270 Household Size 1.9 2.7 3.2 2.3 2.4 (number of people) Post-Secondary Education ' (% of population over 15 yrs) 79.4% 86.7% 81.4% 82.3% 51.3% Mother Tongue (9%) * English 59% 67% 55% 62% 14% French 21% 21% 26% 22% 67% Other 23% 14% 19% 19% 19% Household Income $82,687 $155,443 $235,256 $117,952 $44,593 Page ATT - THE WESTMOUNT EXAMINER - www.westmountexaminer.com - Thursday, May 24, 2001 \"Includes respondents with trades certificates or diplomas.May not add up to 100 % due to respondents who identified multiple languages as their mother tongue.2.OVERALL APPROACH.2.1 General aims VILLE DE WESTMOUNT CITY OF WESTMOUNT CARTE DES GRANDES ORIENTATIONS D'AMENAGEMENT LAND DEVELOPMENT POLICY PLAN SONY Ts 1 SECTEUR DE REAMENAGELE ND RÉDEVEL OSNENT SECTEUR DE CONSERVATION CONSERVATION LANG DEY.FOLITY PLAN 37452081 ING The key factors that give Westmount its distinctive character are: © its setting on the southern slope of Westmount Mountain and the predominance of green space; © its location, just west of downtown Montreal which offers a broad range of amenities to Westmount's residents; e the high quality of its buildings and streetscapes, composed, in large part, of buildings erected between 1890 and 1930; ® the predominantly residential quality of the city, and the presence of public and commercial facilities to serve these residents.The growing appreciation of the city's unique qualities continues to exert increasing development pressure on Westmount.This is reflected in the desire to increase density through expansion of existing structures or demolition and replacement by bigger buildings.If not carefully controlled, this pressure could undermine or destroy those very characteristics which make Westmount so special.Also, the quality of the community is threatened by the impacts of the speed and volume of traffic and of incompatible land uses in adjacent territories.Therefore, the general aim of the Westmount Planning Programme (Conservation and Redevelopment Plan) is to: Maintain and improve the quality of life for Westmount's residents by preserving and enhancing the historic residential character of the city, its natural environment, and the high quality of services and amenities available to its residents.2.2 Land Development Policy In the Land Development Policy Plan, the territory of the city has been subdivided into three types of areas based on the degree of change that is foreseen and the resulting type of municipal planning and intervention needed.¢ Conservation: In these areas, the main goal is to preserve ® protect the area in its present form.These areas include ol streetscapes as well as areas of recent development.Buildings that contribute to the positive character of these areas should generally be preserved, whether or not they are considered to have particular heritage value.In these areas, the zoning will correspond very closely to the existing situation.® Revitalization: In these areas, a certain amount of change is foreseen in the coming decades but the general character of the area should be protected.The city might take actions in these areas to encourage appropriate improvements.e Redevelopment.This category applies to the Glen Yards, 16 acres of former rail yards in the south-west corner of the City where the McGill University Health Centre is planning to build a new hospital.A development concept and possibly revised zoning will be required to guide this development reflecting the character of the adjacent neighborhoods.The type of development will be determined after planning studies have been carried out and public consultation has taken place.ESSN k ® cl VILLE DE WESTMOUNT CITY OF WESTMOUNT SAT: 3.1 Land Use and Occupancy Densities Plan The Lond Use and Occupancy Densities Plan is a key component of the Westmount Planning Programme (Conservation and Redevelopment Plan).It describes permissible uses and densities in various parts of the city, providing a framework for the Zoning Bylaw and for future zoning changes.Since Westmount is almost completely developed and the primary aim of this Plan is to conserve the quality of the city, the proposed Land Use and Occupancy Densities Plan is based on the way the city is actually built and is already reflected in the present zoning.As required by law, both the proposed Land Use and Occupancy Densities Plan and the present Zoning By-law respect the MUC Development Plan in terms of permitted occupancies and building densities.The Land Use and Occupancy Densities Plan prescribes four Designation Areas for the city: Housing, Commerce, Industry and Park.In each of the areas, the density is specified as a Floor Area Ratio (FA.R.) which is the ratio of the buildable floor area above ground to the area of the lot.The map on the following page indicates minimum and maximum Floor Area Ratios for various zones of the city, with which the actual densities prescribed by Westmount's Zoning must comply.3.2 Housing EXISTING SITUATION Over 85% of the buildings in Westmount are residential.Although more than half of these buildings are more than fifty years old, virtually all of the housing stock in the city is in excellent condition.About 580% of the dwellings in the city are rented.These are concentrated in Lower Westmount, where zoning regulations permit multiple family buildings.With the exception of two relatively recent residences/apartments for seniors, all rental dwellings were built before 1973.Since then, all multiple family buildings have been designed as condominiums.ISSUES Redevelopment pressures on existing housing stock: In the 1960's, the City supported high-density commercial development in the south-west and south-east corners of the city.From time to time, the City still receives proposals from developers and property owners to permit commercial development on residential streets such as Sherbrooke, St.Catherine, Dorchester and St.Antoine.However, the City's policy for more than two decades has been to limit commercial incursions into residential areas and it has changed the and buildings presently used for residential purposes cannot be converted to commercial use and that prohibit high-nuisance commercial activities within an appropriate radius of residential occupancies.® Review the Demolition By-law to ensure the protection of category | buildings as identified in the By-law on Site Planning and Architectural Integration Programmes.Assess the need to promote a diversity of housing types.* Consider the use of various strategies and techniques to preserve and encourage a variety of housing types available to people of different income levels and particularly to young families, particularly those strategies and techniques which would not place a financial burden on the city.3.3 Commerce EXISTING SITUATION Much of the retail activity (shops and restaurants) within the city occur along the traditional commercial streets in the Greene / St.Catherine and the Victoria / Sherbrooke commercial areas.An equivalent number of stores is located in the three large commercial complexes that form the eastern part of the Greene/St.Catherine commercial area, namely Westmount Square, No.1 Wood Avenue and Alexis Nihon Plaza.The majority of office space is located in Westmount Square and Alexis Nihon Plaza as well as in several medium-sized buildings on Sherbrooke, St.Catherine, Streets and Greene and Victoria Avenue.Although the commercial sectors occupy only four percent of the Westmount territory, these areas generate close to 27% of the City's tax revenue.ISSUES Commercial gentrification: Originally, shops in Westmount served local residents with food and provided services such as cleaners, news-stands, shoe repair and barber shops to meet their daily needs.Improvements in transportation and personal mobility have generated a significant increase in the number of speciality shops - such as high fashion boutiques - which serve a regional clientele.There is concern that continued growth of regional retail stores will lead to an increase of rents and property values that they will displace local service retail stores.Consequently, residents may well find their daily needs inadequately served.Although the municipality's powers to deal with this are limited, strict limits on the permissible nature and size of retail occupancies on certain streets could help to preserve local retail service.OBJECTIVES Preserve and encourage retail activities that serve Westmount residents.® Study the possibility of limiting the types of occupancies permitted by specifying local service retail within some commercial sectors.Enhance or promote commercial activity.e Encourage storekeepers to organize themselves into merchant associations and collaborate with these groups in planning the revitalisation of commercial areas.e Maintain the vitality of pedestrian activity on the sidewalks of commercial zoning in some areas to residential.GRANDES AFFECTATIONS DU SOL & DENSITES D'OCCUPATION LAND USE & OCCUPANCY DENSITIES .There are presently few vacant sites Cae [Cos are 823g remaining that could be developed ia I vot SH 5 although there is some potential for commercial streets by limiting the presence of financial or office-type activities on the ground floor.® When street and sidewalk reconstruction take place, ensure that the design is such that street landscaping is enhanced, pedestrian circulation is improved, barrier-free access to buildings is provided, and that deliveries are better accommodated.© Seek methods to upgrade the eastern end of St.Catherine Street between Greene Avenue and Westmount's eastern border by strengthening its identity and links to Greene Avenue.© Preserve and reinforce the distinctive character of Westmount's shopping streets, notably storefronts and signage.3.4 Industry EXISTING SITUATION Industrial activity in Westmount is located along the rear portions of lots fronting on Richelieu St., south of the Ville-Marie Expressway.At present this industrial area is used for warehousing and some buildings are vacant.The area is remote from residential zones in new development on the Tupper parking lot as well as on the Glen Yards (if the hospital project is not implemented).Also, some potential exists to convert unused industrial buildings at the southern edge of the city to residential lofts as housing is permitted in all industrial and commercial districts.However, continued development pressure manifests itself primarily in proposals to enlarge existing homes, or to demolish them and rebuild at greater densities.Conflicts between commercial and residential areas: Although commercial activities offer a variety of services to local residents, their presence in close proximity to residential areas inevitably leads to conflicts with respect to parking, traffic, noise and the threat of expansion through building conversion or demolition and reconstruction.d - 1007 \u2018bZ AN \u2018Kepsiny) - WOTISULIEXSIUNOUNSIAMMM - YININVXI LNNOINLSIM IHL OBJECTIVES Westmount, but is immediately adjacent to the neighbourhood of St.Protect residential areas from the expansion of commercial Henri where several industrial buildings have been recycled as & activities.service industry geared to the new economy and as housing.Current ® planning practice favours mixed use development where certain = OLY ® Maintain the Zoning By-law provisions that ensure that areas Page A9 - THE WESTMOUNT EXAMINER - www.westmountexaminer.com - Thursday, May 24, 2001 The MUC Development Plan describes the entire area south of the CPR right-of-way and west of Greene Avenue, as an industrial sector.Westmount's Official Land Use Plan designates only that area south of the CPR right-of-way and east of Glen Road as industrial.The balance of the area i.e.from Glen Road westward (including the Glen Yards) is designated as residential.This deviation from the MUC Development Plan is permitted since the area designated as housing by Westmount does not exceed 40% of the total area designated as industrial by the MUC.OBJECTIVES Encourage use of the industrial sector for light, mixed-use activities.© Encourage compatible development of industrial buildings, either as service industry or as loft housing.e Improve the physical environment of the area.3.5 Parks EXISTING SITUATION Westmount presently has three large municipal parks \u2014 Summit, Westmount and King George Parks \u2014 six local parks, and ten designated green spaces.The parks, totalling over 100 acres, are well distributed throughout the city with a majority of parks appropriately situated in Middle and Lower Westmount where the highest population density is found.The parks are well equipped with playgrounds and playing fields.In Summit Park, one can enjoy wildlife and vegetation in a natural setting.ISSUES Large municipal parks: Westmount Park lies at the heart of the community and is heavily used.However, over the past several decades, it has seen an accretion of interventions that were not consistent with its original design.Summit Park is designated as a natural park and bird sanctuary .an \"urban wild\", a space left in a natural state so that vegetation and wildlife can flourish, with minimal landscaping or activities (other than walking).Improvements are needed to the sports facilities in King George Park.Local parks and other public spaces: In most cases, parks were created as each area in the city was developed.Although the parks are generally well maintained, improvements to the playing fields are required in the Westmount Athletic Ground.The planned transformation of Westmount Train Station to a public use presents the opportunity to create a public open space in front of the station.Westmount has 10,000 City trees (half on streets and the balance in parks) which need constant care.Westmount has a unique system of public stairs up steeper parts of the mountain that not only provide shortcuts to walkers but also offer alternative routes through and exceptional views of the city.OBJECTIVES Maintain and upgrade the large municipal parks.® Prepare an overall plan for the restoration and improvement of Westmount Park.* Maintain Summit Park as a natural \u2018urban wild\u2019, improve the design of the Westmount Lookout and respect the principles of the intermunicipal agreement with Montreal and Outremount and Westmount to preserve and enhance the three summits of Mount Royal.® Improve playing fields in King George Park.Upgrade the facilities in local parks.Continue the program to improve the condition of playing fields.* Upgrade other recreational facilities as their design life expires, as part of an ongoing reconstruction program.e Create a new park in front of Westmount Station.® Preserve the network of public stairs by ensuring proper maintenance.3.6 Community facilities EXISTING SITUATION Westmount's public and private institutions contribute substantially to the quality of life in the City, including several with national reputations for excellence.Municipal cultural, sports and recreational facilities include: the Westmount Public Library, the first and still one of the finest in the province; Victoria Hall, which serves as the city's community centre housing many cultural events throughout the year; the Municigal Greenhouse; the Westmount Arena with its indoor skating rink teen centre; the outdoor Swimming Pool; a network of 6 playing fields and 16 tennis courts.There are many private facilities in Westmount that complement the facilities offered by the City, including: the YMCA, which offers its members facilities such as a gymnasium & fitness equipment, cultural and community facilities such as the Atwater Library, the Visual Arts Centre, the Greene Avenue Community Centre as well as theatre spaces in Westmount High School and Dawson College; 11 public and private schools ; 14 churches and synagogues; several gymnasia in schools and armories available for rental by public groups.ISSUES Access to non-municipal facilities by Westmount citizens: The YMCA, the Visual Arts Centre, Dawson College, Westmount High School, the Westmount Armory, and other community organisations have enviable facilities for their members or students many of whom are Westmount residents.Since it would be very costly to try to duplicate these facilities, the City's policy has been to work out agreements to permit privileged access to Westmount citizens rather than constructing City-owned facilities.Recreational facilities: Citizens have expressed interest in having improved and/or additional recreational facilities (particularly indoor facilities).Since such improvements or new facilities could have a significant cost attached to them, careful planning will be required to develop a long-term strategy for facility upgrading.This could include agreements with other recreation providers in the city.Schools and Churches: Although the city's schools and churches are important community resources, many of them are located in residential areas and negatively impact their immediate surroundings, notably in terms of traffic and parking.As a result of community concern over institutional expansion, the zoning by-law strictly limits the expansion of existing buildings to ensure that any new project would require an amendment to the zoning by-law and thus the approval of nearby residents.OBJECTIVES Ensure that municipal and non-municipal community facilities are available to satisfy the recreational and cultural needs of citizens.* Maintain and improve municipal community facilities, especially the upgrading of the Arena / Swimming Pool complex and the municipal Greenhouses.® Encourage and support non-municipal cultural and recreational organizations, facilities and activities, and particularly the shared use by Westmount residents of existing facilities.® Investigate the possibility of providing additional recreatiofff) facilities.4.PHYSICAL PLANNING 4.1 Heritage EXISTING SITUATION Westmount has one of Canada's most significant collections of residential and public buildings.This comprises an important architectural and civic heritage.Most of the city was built in the late 19th and early 20th centuries, when the scale of buildings was modest, designs were refined and the best quality materials were used; people had the means to build well and made the effort to do so.The preservation of this heritage is the key to achieving the Plan's aim of conserving Westmount's character.Heritage conservation is seen in its broadest sense as the preservation of buildings, streetscapes, landscapes and other features that have historic, architectural or contextual value.This distinctive heritage is built upon a number of exceptional buildings and hundreds of less distinguished buildings that combine to form streetscapes and neighbourhoods that make Westmount what it is.In this sense, virtually all of Westmount has heritage value.In the past fifteen years, the City has adopted a whole series of measures to protect this heritage including renovation guidelines and, in 1989, a Demolition By-law to control the demolition of buildings of value.In 1995, the \"By-law on Site Planning and Architectural Integration Programs\u201d (PIA) was adopted by the City.It includes much more detailed guidelines for building and renovating in \\ i i Lo w= mn Ban nr = 1 A ~~ - ~~ OU > un IJ mn LL Ww UWS vy SECTEURS PATRIMONIAUX CHARACTER AREAS WESTMOUNT CHARACTER AREAS \u20ac.Vicinity of St.Joseph's Oratory .Montreal's Little Mountain 3.Sunnyside and Edgehill Road .West of Montreal's Little Mountain \u201c5.Douglas and Grenville .Aberdeen and Vicinity .Cedar Avenue and Vicinity .Clarke Avenue and Vicinity .Rosemount .Saint Sulpice and Ramezay .Holton Estate .Priests Farm .Forden and Murray Park .Argyle Avenue .Cote Road .On Hurtubise Farm .Roslyn Avenue .South of Murray Park .Vicinity of City Hall .Victoria and Sherbrooke VILLE DE WESTMOUNT Cl 21.22.23.24, 25.26.27.28.29.30.31.32.33.34, 35.36.37.38.39.Westmount linked to individual building ratings and 39 character area maps including the results of an analysis and rating of every building in Westmount.The guidelines seek to maintain and enhance Westmount's distinctive character by preserving significant buildings and building features.The guidelines make clear to owners how their building contributes to this character and, as a result, what can and cannot be changed.ISSUES Threats to heritage building: With growing development pressures, Westmount's heritage buildings are threatened by demolition and inappropriate modifications as well as by inappropriate adjacent new construction.Their protection can involve the use of specific heritage legislation, of zoning, of design review of building modifications and of public education.OBJECTIVES Ensure that heritage buildings are preserved from demolition and are not inappropriately modified.e Continue to control modifications to existing buildings by the process of design review using the Architectural and Planning Commission to apply the PIIA including the guidelines Renovating and Building in Westmount.« Control demolition with the Demolition By-law.* Investigate the possibility of enacting a Maintenance By-law as well as using incentives for preservation such as easements.* Establish a public education program to foster appreciation of Westmount's heritage, understanding of the guidelines and character areas as well as == good renovation practice, TY OF WESTMOUNT 4.2 Townscape and architecture EXISTING SITUATION The preservation of Westmount's physical character depends not only on the conservation of its heritage buildings but also on ensuring that what is built in the future is of the highest quality and harmonizes with the pattern of development and construction which forms Westmount's distinctive personality.As a result of the strong architectural tradition as well as the active role of the City in guiding design, Westmount's townscape displays a high degree of visual harmony.There is a strong sense of order in building design, notwithstanding a healthy sense of architectural diversity in surface treatment and detail.Most homes on a given street have a similar size and shape, and further unity derives from the tradition of masonry construction: either brick (usually red) or stone (usually grey).ISSUES Preservation of visual harmony: In general, Sherbrooke and Westmount Park The Mansions of Lower Westmount Vicinity of St.Leon's Church Greene and St.Catherine Wood & Elm Streets, below Sherbrooke Dawson College Vicinity of Second Station On site of the Old Bakery Grosvenor Avenue Lansdowne & Roslyn, below Sherbrooke The Towers of Westmount Vicinity of the First Station De Maisonneuve, near Westmount Park Around Westmount High Hallowell and Weredale St.Antoine Street Around Park Place Vicinity of Glen Yards Glen Yards when it comes to building or other features in the urban landscape, individual expression is subdued and subordinated to an overall sense of harmony.In most parts of the city, there is considerable consistency of design approach within a given streetscape, and even one new, inharmonious building can ruin a street.Inappropriate new buildings and additions: There is a growing trend by residents to build or make large additions to \u2018ser mnamnsa au.EE Ee AUS OMS their homes, some of which have a negative impact on the neighbourhood.These additions can become destabilizing intrusions and have a negative impact with respect to scale, sunlight, crowding and loss of green space.Views: The hilly nature of Westmount allows for a variety of beautiful views from public spaces and private homes.These views could be threatened by inappropriate new construction.Streetscape: The public signage, traffic lights, and street furniture tend to be cluttered and are not in keeping with the character of the City.The City recently enacted legislation to prohibit paving of front gardens to create parking pads, which had deteriorated the visual quality of streets.The presence of municipal parking lots (eg.Tupper lot} creates gaps in the urban fabric.Animating selected streets by requiring that housing units or shops directly face the street as well as through the provision of benches, planters, municipal signboards and other appropriate street furniture can contribute to supporting public life.Landscape: The City's recent measures to prohibit the creation ot parking aprons on front lawns also require that a minimum of 70% of the space in front of a building be used as green space.Also, revisions to the landscape guidelines require preserving the sense of openness that characterises Westmount's front lawns and streetscapes.There are presently no regulations on cutting mature trees or on the use of plant materials.Also, there are no guidelines dealing specifically with the distinctive landscape characteristics of the various parts of the city.The subdivision of large lots could lead to loss of green space and construction out of character of their area.OBJECTIVES Prevent destabilizing intrusions in existing built-up areas and encourage the highest quality new construction.® Ensure harmony in siting, scale and materials of new buildings by the process of design review, using the Architectural and Planning Commission to apply the PIA including the guidelines for \"Renovating and Building in Westmount\".¢ Evaluate the possibility of adopting by-laws to protect views of and from the Mountain, notably fram public spaces, and possibly from private buildings.Improve the quality of streetscapes and landscapes.* Encourage the preservation of natural features and carry on the City's tree-planting program.® Reduce the visual clutter of signage, traffic lights, road barriers and street furniture by reducing their number and adopting standard, more elegant designs.e When street and lane reconstruction takes place, attempt to reduce pavement width and increase pedestrian areas, landscaping, and bicycle paths.* Consider measures to discourage cutting of mature trees and to encourage the use of native plants.* |dentify the defining characteristics of the landscape settings within the city's 39 character areas and develop guidelines consistent with those applied to building.* Consider measures to preserve large lots from inappropriate subdivision.4.3 Transportation EXISTING SITUATION Westmount has a high level of automobile use.Almost 70% of non-walking trips are made by car.Public transit is used mainly for trips downtown (to work, school or shopping) and the car almost exclusively for trips around the city.The road system is in a modified grid pattern, particularly on the steeper parts of Westmount Mountain where roads follow the contour of the hillside.ISSUES Traffic: Since Westmount lies between downtown Montreal and the neighbourhoods to the west, a considerable amount of traffic travels through city streets.The MUC Development Plan designates the following streets as arteries : The Boulevard, Sherbrooke, St.Catherine, Dorchester, Glen Road and Victoria.Though the City may not close any part of these roads, it may enact measures to control the speed and volume of traffic.Excess automobile traffic also causes conflicts on some local streets, particularly due to excessive speed.Signage and enforcement alone do not seem able to eliminate this problem.007 \u201c+7 \u201cEyN \u201cAepsiny - WOY 13UILENIIUNOWISIM MMA - HINIINYXT INNOINLSIM JHL ed - ® » ME mt Bicycle path: Westmount has a designated bicycle path which does not yet link up with those in Montreal to provide for \u2018through\u2019 bicycle traffic.OBJECTIVES Implement appropriate traffic control measures to reduce speed and volume.» Continue to use various methods to discourage the speed and volume of traffic, particularly on residential streets.* When streets are rebuilt, incorporate appropriate changes to the streetscape to assist in controlling recognized traffic problems.Investigate the possibility of extending the bicycle path network.* Analyse the feasibility of creating additional paths including links to the nearby network in Montreal.4.4 Quality of life and of the environment EXISTING SITUATION There is growing concern about various environmental and quality of life issues as well as increasing interest in encouraging sustainable development.ISSUES Barrier-free access: At present, a number of public and commercial buildings do not provide barrier-free access.Sustainable development: Principles of environmentally-sound management can be brought to bear on both municipal and private construction and ongoing urban activities.These include the efficient use of water, energy, and materials, particularly local construction and landscaping materials; avoiding the use of toxics materials and pollutants; as well as reducing, recycling and reusing waste (including household and commercial garbage and demolition materials).Noise: Increased noise by traffic, maintenance equipment, generators, and mechanical devices, as well as some restaurant terraces located near housing is of growing concern.The noise generated by the Ville-Marie Expressway at the southern edge of the city is a cause for concern although there is also concern that a sound barrier might block significant views.OBJECTIVES Improve barrier-free access to public buildings.* Encourage measures to integrate barrier-free access whenever practicable for all existing public buildings.Initiate an integrated approach to environmental management in the city.) ® Ensure that principles of sustainable development are used Tn the design or upgrading of municipal facilities.e Consider the adoption of regulations or guidelines requiring environmental considerations to be used in building design such as siting and designing new buildings or additions to exposure to sun for energy conservation.* Consider establishing a public education programme to encourage sustainable development.¢ Pursue the development of measures to reduce the impact of noise from the Ville-Marie Expressway while preserving views.4.5 Capital Improvements The following table lists the key capital improvements that are contemplated in the plan as well as their estimated costs.The specific proposals and their precise costs will be presented in the future.Each will be considered and reviewed based on its own merits fol- fowing the normal approval procedures of the City.Projects Cost ($000) 2001 2002 2003 Total Summit Lookout - repairs 200 225 425 Westmount Park \u2014 refurbishing of Melville Pond 100 100 Devon, Westmount, King George and 195 195 Somerville Parks - refurbishing of playground equipment Westmount Athletic Grounds - irrigation 60 60 Ville Marie Expressway - 40 40 test section of noise barrier City Hall - renovations 0 275 360 635 Various building improvements - 100 0 0 100 greenhouse repairs, bronze lamps for City Hall, etc.Total 635 560 360 1555 Page A7 - THE WESTMOUNT EXAMINER - www.westmountexaminer.com - Thursday, May 24, 2001 "]